西昌某高端房地产项目前期策划报告.ppt

带270度转角飘窗和大面积落地窗 270度转角飘窗处理1 大面积落地窗处理1 利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊阳台同房间的区分。步入式阳台的设置抛弃了传统的居家模式，起到丰富室内空间变化，增加居家生活的情趣性，实现“ 多层次” 、“ 多角度” 的居家体验。 步入式阳台及落地凸窗设计 景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 步入式阳台 步入式景观凸窗 厨房的布局尽可能使橱柜能够形成 “U”型台面空间，有利于烹饪流线组织及厨房用品的收纳；厨房通风采光的玻璃窗最好能够横向摆放，高于洗、切、炒台面150MM的通长窗体。 厨房空间布局合理，强调操作便利性 项目的配套篇 4 配套是为特定的人群服务的。前已述，本社区要打造的是一个都市名流的生活圈，营造的是一种阳光闪闪，日子缓缓的柔软时光。而且，社区有100亩左右的非地。有非常大的空间来营造这样生活。 配套前提 包括商务会所，健康会所，名媛会所，老人会所，儿童会所，娱乐会所 每个年龄层的人都能在这里寻找到自己的空间。统称森林泛会所。这些会所不是指的一个狭小的室内空间，而是一个室内室外的延展。一种对生命的表达方式。 配套功能区 六大主题会所诠释 打造六大主题会所 一个五星级酒店 一个青少年素质教育基地 衡量品位的标尺并不在于你拥有多少…… 而在于你拥有多少别人没有的！ 本项目作为龙申置业在西昌打造的第一个房地产开发项目，需要用高档项目来提升企业品牌，提高知名度和美誉度，为企业在西昌乃至其它地区的后续发展树立标杆作品。 开发目标决定了其高品质的定位 核心命题二 项目客群定位 主力客群：追求身份地位的名流之家 区域特征：西昌市的客群占50%，其它16个州市及攀枝花的客群占40%，流动客群占10%。 主力年龄：40岁——55岁之间 社会属性：当地社会的名流权贵，经济实力雄厚，渴望大都市富豪阶层生活元素，享受生活，喜欢阶层标签。 人群组成：矿老板，凉山巨商，财富官员，大国企高管，与西昌有项目纽带的大企业家，如福建商会、资阳商会、温州商会等的老板。 物业需求：优质、享受、圈层效应、资源环境以及投资发展是其需求主导。 户型面积：180平米至280平米之间的大户型。 物业总价：只要产品好，能承受150万——300万左右的总价。 追求身份地位的名流之家 次主力客群：多次置业的富裕之家 区域特征：西昌市的客群占55%，其它16个州市及攀枝花的客群占35%，流动客群占10%。 主力年龄：30岁——45岁之间 社会属性：社会的中流砥柱，家庭结构完善，社会角色成熟、理性，经济地位稳定。 人群组成：大中型企业的中高层管理人员，政府机关公务员为主，富裕商人。 物业需求：优质的居家环境，生活便利，人生可成长的空间。 户型面积：120——180平米之间大户型。 物业总价：60——100万之间。 多次置业的富裕之家 边沿客群分析： 因本楼盘定位为第一居所的楼盘，该人群所占比例不会大。如果购买，核心吸引点是本楼盘的产品品质和产品形态。 核心命题三 项目产品定位 项目中有国土出让指标的地块分为二块，较小（70亩）地块2/3为相对平坦，其高差达25米左右；较大地块（127亩）全为坡地，高差达40米；中间有80—100亩的非地。其中有10万平米是必须给五家单位的团购面积。单价在4000元左右。与项目的高端定位差异很大。 故，项目产品分为三个部分来规划。 定位前提 因70亩的地块落差小些，可以做高层建筑。故该地块主要任务是完成10万平米的团购面积，尽量提高容积率，做到2.2左右。剩余面积可补充些花园洋房。 中间的非地做成小区的配套用地，社区的配套设施基本上放在该地块。提高可销售地块的面积。（具体内容单章阐述）。 127亩地块，是开发的核心地块，是真正创品牌，出作品的地块。是项目的灵魂。因高差达40米，及土质原因不适合做高层。该地块主要以4-5层的花园洋房为主，联排为辅。独栋视总建筑而定，若指标从容，可做几栋，起到拔高社区品质的作用。容积率争取做到1.2。 总体规划 为避免两地块的品质看起来差异太大，在建筑的风格上，用材上，色彩上做到统一，配套设施共享。 三者的统一关系 建筑外风格定位 西班牙式风格 西班牙风格的立面色调 西班牙风格的屋顶处理 西班牙风格的演进与延伸 西班牙风格的最大特点是在建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，如喜欢用红瓦，白墙。使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。这非常符合西昌的明媚阳光。 西班牙的建筑与其多元文化有明显关联，基督文化和回教文化的碰撞，西班牙民族天生的热情奔放与狂野，在建筑上就反映出诗意的，幻想的，神话的风格，充满了想象力和浪漫情怀。而西昌