迪美购物中心美食广场前期改造分析.doc

迪美商场美食广场经营调整分析报告 一．基本开发概况 经济类型 美食广场 临街餐饮 临街餐饮 摩登隧道 合计 建筑面积 823 119 380 1322M2 营业面积 823 119 63 183 1188 M2 经营户数 14 3 2 15 34户 营业人员 70 5 12 34 155人 二．效率指标分析 结构指标 效率指标 单位面积 单位租金 单位产出 单位用人 附属人员 美食广场 59平方 7.17元/M2 60.7万 5人 10人 临街餐饮 23.8平方 16.3元/M2 5人 摩登隧道 12.2平方 11.8元/M2 3人 三．主要开发项目经营状况 美食广场 摩登隧道店铺 其他 总户数 14户 20户含摄影，化妆 5户 近三年装修次数 1次 16次 5次 近三年经营户调整 14户 不含礼品柜12户 1户 看上述表格，总面积1300平米，总出租租金454万/年，其中出租金额较大临街面积为182M2，占全部面积比重14％，占出租金比重23.5％，其余面积平均出租租金为8.63元/平米，纵观上述经营状况，由于分隔不合理，部分商户经营不稳定导致频繁更换，因此需对整个环境进行系统切割，增加临街总面积，合理分配人流，降低经营户数，提升用户品牌，提高整体效益。 四．存在主要问题分析 1.整体布局透视 (1).局部屏蔽现象：整个商场沿中央通道划分为东西两大经营区域，从商场南门进入向西区的第一条明确入口一直到中央采光球才出现，接近商场1/2的通道被食品类店铺一字排开所屏蔽掉，当主通道西侧的食品类店铺没有达到人们的“眼球经济”时，人们自然而然把目光转向东区更繁华的消费氛围中。而在此1/2区间，我们却规划了2条向东通勤路线，由于人流始终无法向西引导，造成商场东强西弱的格局，这样布局在大型商场是很罕见的。 (2).商场环路中断：仔细研究商场通道构造，发现商场成“井”字状分布，西区是井字枝杈延伸。由于整个西区没有一条通道与东部主线有效正对接，这样的结果形成各区人流配置不均，消费出现冷热现象，这给商场租金提升设置障碍。我们试想一下如果商场主要通道改为“申”字结构，上、中、下三线保持一定距离，形成东西正对接，那么人潮的流动有效性将因此得到改善。由于商场1/2通道被屏蔽，这就需要在3号区域综合改造过程中辟出专用道与西区干线对接。目前商场北部是“甲”字结构，南部是“由”字状分布，这就形成商场北部区域和摩登隧道消费短流现象，上述区域内店铺分隔越零散，越不利于人潮进入并停留，所以摩登隧道应寻求一个独立、整体、单一的消费业种与对面敞开式经营的屈臣氏相呼应，通过改造传递明确的消费信息，给予人群记忆属性。 2.美食广场透视 以美食广场和大食代相同业种经营比较： 共同点： 大主题（美食广场）下小主题（各类风味）经营 统一招商：避免零散出租带来业种重复和管理混乱，通过免收租金，从承租商营业抽成中实现双赢合作的方式。 明档模式：适应青年人用餐追求交流互动现场感觉 先充值消费后结帐 不同点： 1. 大食代自营比例20％，是其保证经营特色和利润手段，自营品牌也采用公司化运作，迪美美食广场全部出租 2. 产品当红：大食代积极引入符合消费者口味和需求美食品种，除中华特色外还有亚洲和西方特色菜，每家分店经营品种多达2000种，可迎合任何口味的食客需求，在食品制作上，不局限快餐模式，力求所有美食皆能原味美味，而美食广场经营面积过小，仅提供300款。 3. 大食代配备专业人员（指美食人员、采购人员、招商人员等）在世界范围内寻找各类美食品种，调味品种、餐具品种、佐料品种，并配备专业人员负责研发，采购工作，而迪美经营方主要是模仿大食代，凭个人主观印象评判产品是否当红，应变能力差。 4.善结盟友：大食代通过盟友间协作，连锁经营。强化自己品牌并通过适当营销活动巩固市场地位，最终控制加盟商。迪美美食广场没有稳定盟友支持，靠各独立铺位自身特色对外售卖。没有整体营销观念。 美食广场与独立品牌店区别 普遍意义上分析： 美食广场 主题店 消费内容 多元消费，无明确风格或主题 有明确主题和较高识别率 消费方式 模块化生产，均等消费，超市化运营 定制消费，崇尚个性 经营理念 大众消费，价格消费，经营细分，但空间未细分，影响人群分化，所有人在共同环境下消费，不分彼此，人们感受相同。 价值消费，注重服务细节，努力建立与消费者之间关系营销，充分施展零售的艺术技巧 消费环境 “集市”特征，叫卖声相互干扰，休闲氛围被打破 满足人们交往，沟通需求，提供增值服务 功能定位 .纯物质交换，满足人们生理需求 除物质满足，还提供人们社会交换 深度分析： 一．超市化经营模式 进入美食广场呈现在我们面前的是一字排开的美食铺位，消费者仿佛进入餐饮自选超市，