重庆李家沱片区房地产市场调研报告.doc

重庆李家沱片区房地产市场调研报告 调查说明： 1、调查对象：李家沱房地产市场、在售楼盘、商业门面 2、调查目的：了解李家沱片区房地产市场现状，了解片区未来发展趋势 3、调查时间：10月31日-11月1日 李家沱片区概况 （一）地理位置 李家沱街道位于巴南区南部，属重庆主城区，为主城区进入巴南区的门户，距区政府驻地鱼洞14公里，距离南岸区南坪约11公里，距离九龙坡区杨家坪约7公里，东、南、西三面与花溪镇毗邻，北濒长江，是长江以南的重要交通要道5平方公里，辖有10个社区居委会，常住人口11万余人。 （三）区位价值--区域优势逐渐凸现 李家沱街道位于鱼洞和南坪之间，处于城市核心区外围。随着学府大道、渝南大道和李九路的建成通车，李家沱街道的交通条件大大改善，李家沱的区位优势逐渐凸现，增强了对周边区域的吸引能力。辖区内服务门类齐全，第三产业发展迅猛，势头强劲，城市交通四通八达，有重庆轻工业“五朵金花”之一的重庆华陶瓷业有限公司等工业企业百余家。 此外，李家沱毗邻八公里家具市场、重庆西部汽车城、麒龙服装工业园区、花溪工业园区、宗申工业园区，再加上建设厂和重庆工业学院的迁入，李家沱的城市规模将逐渐扩大，将形成以工业为支撑的南部居住新区。 滕嘉观点： 从地理位置实际角度来看，李家沱版块成为连接巴南区，大渡口区，九龙坡区，南岸区的这样一个四区交界处。是与主城经济衔接最为紧密的区域，而房产也是巴南区中与主城开发水平最为接近的区域。主城向外部扩张，本区域也是巴南区中最先受惠的区域。 近几年随着李家沱城市基础建设的不断发展，李家沱版块又凭借其优势快速发展成为重庆城南的副中心。李家沱版块房地产市场受重庆房地产市场整体发展的影响和重庆城市发展“南拓”的影响，尤其是李家沱区域交通体系的日臻完善，李家沱版块区域优势逐渐凸现出来“一城、四区、一中心”发展目标，到2010年，“一城、四区、一中心”初见成效。 “一城”即南部新城。南部新城包括鱼洞、李家沱、花溪、南泉“两街两镇”，规划面积100平方公里，城区面积80平方公里。 南部新城功能定位：现代制造业基地、专业市场和现代物流中心、都市旅游、生态居住、都市农业。 李家沱成主城南部城市副中心把李家沱建成对主城南部各区县辐射力强，吸引力大的现代化城区把李家沱逐步建成为主城南部的交通枢纽，现代制造业高地、商贸中心，人口集聚地，现代服务业?“增长极”等。 （二）交通发展机遇---双轻轨规划、渝南大道分流道 李家沱长江大桥北接成渝高速公路南连渝黔线210国道将九龙坡区和巴南区相连，是重庆主城区西部的跨江交通枢纽。目前李家沱版块的公交车线路遍布全城，均有直达公交车通往全市各主要商圈。3号线延伸段轻轨3号线分三期建设：一期工程采用高架跨座式单轨技术，起于南岸区二塘，止于北部新区龙头寺；二期向北延伸至江北国际机场，三期向南延伸至巴南区鱼洞镇。一期工程已于2007年4月6日动工8号线轻轨８号线起于大渡口区的跳蹬，止于江北的朱家坝。贯穿了大渡口、李家沱—鱼洞、茶园—鹿角、鱼嘴四个组团，全长共设个车站，其中地下站个，高架站个。其中地下线总长约为米；高架线总长约米。 渝南大道分流道 渝南大道分流道是市政府和巴南区政府确定的市区两级2008年的重点工程，起于菜园坝长江大桥南引道终点即南岸区大石路，经过经开区、南岸区和巴南区，止于龙州大道与上界高速公路交汇处，全长11.4公里。 渝南大道分流道巴南段总长约8.7公里，分两期建设。一期起于巴南区与南岸区交界处，止于李家沱长江大桥南引道，长5.2公里，双向六车道。08年10月10日一期工程已动工开建，计划2009年12月完工。二期工程计划2009年纳入立项，约投资4亿元。 渝南分流道不但给渝南大道分流还将分流渝中区经过石板坡长江大桥进出南岸的车流。建成后渝中区巴南区的车行时间将仅需20分钟比原来缩时一半。随着外环的高速路及该区域汽车交通枢纽站的建成；规划中轻轨路线通车；学府大道、渝南大道和李九路的建成通车，李家沱街道的交通条件将得到大大改善，使李家沱板块将成为城南枢纽要道。一直以来受人诟病的李家沱交通差的情况也会很快得到解决。 李家沱房地产市场受重庆房地产市场整体发展的影响和重庆城市发展“南拓”的影响，尤其是李家沱区域交通体系的日臻完善，李家沱区域优势逐渐凸现出来。过去两年里，李家沱房地产市场飞速发展，无论从开发量、开发水平、商品房价格等方面都有一个质的飞跃。以福建融汇、广东恒大集团、中国地产集团为代表的外地开发商也相继进入该市场，从产品形态、推广手段、营销理念等方面得到了大幅度提高，将进一步增强李家沱区域在重庆房地产市场的影响。 （二）房地产市场供应量分析 1、供应特征分析 1） 供应量情况 目前主要在售楼盘供应情况 物业形态 供应情况 价格（元/平米） 地址 融汇半岛五期·五园湾 高层