经典营销案例解析之星河湾.ppt

02年6月23日：签定土地转让协议 03年1月1日： 生态公园动工 03年9月17日：规划重审（规委99年对该项目规划 为塔楼，借03年非典之机对规划进行调整，改为板楼。） 03年10月23日：正式规划完成（拿到审定方案通知书） 04年1月9日：取得一期规划许可证 04年4月3日：土建开工 04年5月10日： 取得开工证 04年9月中旬： 园林景观施工 04年11月2日： 园林景观结构完成 05年春节： 结构封顶 05年6月18日： 开盘 (2)网络——搜狐焦点房地产网 焦点房地产网首页（/） 可打5折 A、旗帜广告 横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线，交替） 竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线 ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告 横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告 竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 ，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告 小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个 搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息 搜狐房产（/） 其它短期投放，7月2日已经撤下 星河湾案例分析 一、项目介绍 二、产品定位 三、规划设计 四、户型配比 五、装修 六、园林 七、营销 八、销售状况 九、综述 揽胜广告 广告公司： 高力国际物业管理公司 物业管理公司： 北京市建筑设计研究院 建筑设计： 宏宇集团 发展商： 套内面积最小197 m2，最大463 m2 户型面积： 6元/ m2/月 物业管理费： 开盘前，一次性95折，按揭97折 价格折扣： 16000元/ m2 均价： 2006年4月底 入住时间： 2005年7月2日 开盘时间： 2005年6月18日 对外开放时间： 精装修，精装标准3500-4000元/平方米 装修状况： 1比1.12 车位比： 错层式设计，板楼，7－16层 建筑类型： 项目东侧有一12.8万m2的生态公园 绿化情况： 一期无商业，二期有6000m2的商业物业，只租不售 商业： 1664户 居住户数： 共约60万m2 建筑面积： 总占地34.6万m2，一期占地21万m2 占地面积： 整体项目分两期，一期共7栋，二期共6栋 开发情况： 距离CBD商圈3.8公里，朝阳北路红领巾桥向东 交通状况： 朝阳区朝阳北路四季星河路，东四环和东五环之间 地理位置： 星 河 湾 项目介绍 星 河 湾 二环路 三环路 四环路 五环路 朝 阳 北 路 京 通 快 速 路 长 安 街 京 沈 高 速 万科青青家园 星河湾 项目介绍 二环路 三环路 四环路 五环路 朝 阳 北 路 京 通 快 速 路 长 安 街 京 沈 高 速 星 河 湾 万科青青家园 华纺易城(￥5275) 珠江罗马嘉园(￥6561) 国美第一城(￥5682) 棕榈泉国际公寓(￥13449) 公园五号(￥7666) 观湖国际(￥11020) 万象新天(￥3655) 星河湾 成交均价8800 成交均价5800（除星河湾） 成交均价3655 星河湾处于普通住宅包围中， 周边市场和本项目差异较大 项目介绍 星 河 湾 二环路 三环路 四环路 五环路 朝 阳 北 路 京 通 快 速 路 长 安 街 京 沈 高 速 万科青青家园 星河湾 北京东区医院 朝阳第三医院 民航医院 北京二青工业学校 联大商务学院 六里屯中心小学 北京旅游学院附中 首都经贸大学 经济学院附中 易初莲花超市 华堂商场 星河湾距离主要医院、学校、商业相对较远 项目介绍 星 河 湾 点评 1.身处经济型楼盘销售腹地; 2.周边配套对于高端客群并不完善，距离较远; 3.属于近郊豪宅,价格和环内豪宅相近。 项目介绍—点评 定位分析： 根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下: 星 河 湾 星