锦尚国际公寓策划方案.ppt

锦尚国际公寓策划方案 小结 2004年，北京房地产市场交易规模继续大幅放量。 在各类物业的成交中，交易热点依然集中在北京传统的开发热点区域朝阳和海淀。 在客户群体中，外省市个人购买者不容忽视，外省市个人购买居住类物业比例占20.6％，而其中的预售别墅、高档公寓的外省市个人购买比例则已经达到31.6％。 昌平、通县等远郊区房地产市场升温，成为新兴的热点市场区块。 北京2004年截止12月，房地产住宅市场 位于县医院北侧紧邻北站。位置优越，项目规模不大，5层板 楼不带电梯，外墙涂料，坡屋顶，户型为东西朝向，采光不好， 也不通透，一二层为底商，三四五为住宅。 现在在售的仅有一栋楼，小区配套设施不足，没有很好的广告宣 传推广计划，缺乏整体的形象包装，没有专业的销售策划方案， 没有专业的销售团队，导致项目虽然位置好，有较好的性价比， 已成现房，也没有达到良好的销售效果。 值得一提的是该项目没有考虑车位元素，是项目策划的一大失误 。 位于阳光商厦对面，紧邻政法大学，位置优势明显，环境优越， 已经顺利入住，有了一定的客户基础，产品细节的完善，精装 修，便利的生活环境，户型设计合理，产品性价比高，取得了 良好的销售效果。 19层塔楼，物业管理费2元/平米/月，电采暖，周边配套设施齐 备，性价比高，有一定知名度和品牌度，拥有完善的产品构成 和对项目概念的有效推广的销售手法，因此是我们项目需要重 点研究的竞争对手。 昌平区域的本地客户，年龄35－55岁。 需要有良好的舒适度、较大的户型 这类客户在本区域应该处于一个高收入阶层，因为本项目的较高单价以及较大的户型，都决定了能拥有此类住房必须得具备相当的经济实力。要有区别区域项目的，独特的服务内涵和产品内涵，要使客户感到至尊、超值的居住享受 。 客户小结：居住理念更新换代的城市金领 昌平本地和市区的投资客户。 酒店式的豪华出租服务和管家式的生活服务才能使业 主的房产增值 客户小结：投资意识强烈的城市金领 昌平和市区内第一次置业的客户。 客户需求为小户型。户型控制面积，总价低，可以作局部装修，提供一定的家具电器，便于直接入住，客户易于接受，同时其他便捷的服务也是有利的条件之一 客户小结：新时代的对生活品质有较高要求的 －－－城市金领 产品描述和产品定位 本项目相对位置优越，交通便利，周边配套齐备，有一定的商业规 模，按照开发商的价格策略设想，在区域市场中应属于高端产品。 我们试着将本小区定义为交通便利、配套齐全、城镇住宅。 通过对本区域内相似项目的分析，结合本小区的规划情况，我们认 为要想在区域市场竞争中占据有利位置，那么，从小区的规划、产 品的形态设计、产品的选材、及产品的相关支撑因素上，都要做到 细化和进一步优化。以使得本产品价格和相关定位得到进一步支撑。 小区的规划和户型设计都还大有潜力可挖，为配合预想中的 产品开发和销售理念，建议将小区设计为具有现代感强烈的产品， 并辅之以相应的日式景观和现代感强烈建筑外观设计。以使产品细节进一步符合产品定位。 另外，我们认为，进一步叠加相应的产品元素，使产品再更具备实用性的同时，兼具较强的人文色彩，亦是使本产品进一步形成性价比优势的有力手段。 但需要认识到的是 本项目以东西向板楼和大面积的地下室构成，在产品硬件支持上是有所欠缺的，我们就需要在其他方面进行适当的调整和强化。 客户购买产品的终极原因是为了居住，而媒体宣传，概念塑造离不开产品本身的特性，如果产品无法满足客户最基本的居住需求，我们就需要对产品进行修改和调整，以避免在销售过程中出现低价销售或是滞销的状况发生，避免因前期工作而造成的经济损失，为了项目和企业的长远发展，为了减少在业主入住时纠纷的产生，我们就要在前期的工作中，努力完善产品细节，减少产品硬件问题的产生，在产品设计阶段进行调整，补充使产品更加符合目标客户需求，更加符合项目的产品定位。 （1）户型建议 南北向部分户型设计为较大户型 东西向部分户型设计为偏小户型 大户型卫生间面积适中 商业以朝向和业态的定制来区分 地下商业应以培养消费环境为主 地下商业以小面积为主客户易于接受 （2）不同窗型的结合运用，丰富产品形态 在城区项目中，卫星电视落地在高档项目中是理所当 然的配备，但在昌平区域，国际卫星频道的落地，则 算得上项目档次的象征，并可作为显著卖点之一。 较一期更得天独厚。 总结 以上是市场调查针对本项目所做的总体策划建议简述，还有许多细节问题有待与双方进行充分的沟通后才能完成。本项目作为一个规模较小 的住宅项目，有着其自身特点，我们将挖掘产品卖点，配合好我们的客户，在短平快的销售周期里，不论是从销售利