金域华府项目产品定位报告.ppt

需要重点解决的问题 功能定位：为城市新中心区有机组成部分，以居住、商业、服务办公为主的综合城市功能组团。 规划范围：临南城科技大道，南接五环路，西连东莞水道，北至四环路，莞太路则从南北向穿越规划区，规划总占地面积约为３４９公顷，规划居住人口５.６万人。 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地工业组团”等六个组团。 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力； 四、产品定位建议 产品配比建议 户型修改意见 首层架空层——进行泛会所的功能设计，令架空层空间兼具参与性和观赏性，营造体现社区档次感、品质感的开放空间。 首层开放空间——结合泛会所的文化主题，通过底层架空体现品味生活 设计上，架空层融入艺术长廊、定期艺术展、艺术涂鸦等泛会所功能进行设计，提升开放空间的参与度、体现社区的品味； 配合艺术展览等活动的进行，架空层内设置固定的活动区域，为艺术创作者提供交流、定期发表作品的场所； 立体式园林 通过抬升/下沉等处理手法，为小面积园林建立多层次的立体式园林空间体系； 结合开敞式泳池/公共户外健身配套等设施的设计，创造社交活动和业主互动的平台； 为营造良好的居住空间，构筑以人为本的生态建筑，设立架空层，引入阳光、引入新风、引入树木、引入流水、引入视野； 增加园林景观小径，可供业主茶余饭后闲逛散步，也适合业主清晨跑步锻炼作用； 不同的建筑风格能为本项目注入迥然不同的价值品味，从以下几种住宅建筑风格的比较分析中，判断出较为合乎本项目定位的建筑风格； 入户大堂 入户大堂是小区的门面，是带给客户第一尊荣感的场所，应体现其品质感； 整体应以简约风格，强调功能性和实用性为主； 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 4、大堂使用玻璃吊顶灯，保证照明度充足 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 侯梯厅：宽度大于2米、净高度不小于3.8米 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 7、材料配置：隔音玻璃，暖色调大理石贴面，可视对讲识别系统 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 6、绿化休息室面积不小于25平米 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 5、入口大门不小于2.6m X 2m 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 3、层高度不低于6米 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 2、全通透设计，视野开阔，赏心悦目 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 1、大堂直接设在架空层，与周边绿化均好融合 绿化休憩区（大堂）： 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 管理层级：通过身份识别，进入侯梯厅，进入相应单位 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 功能分区：雨棚、绿化休息区（大堂）、侯梯厅、电梯厅 设计原则 入户大堂设计建议 金域华府单体平面及商业中心概念设计评价标准 产品配比分析之一： 南城区--主要在售中高档洋房的现状 从价格的急先锋变成了新政之后的重灾区，尤其进入12月以来，销售速度直线下滑，部分楼盘至今销售挂零；部分楼盘大举价格利器，优惠幅度不断加大。 1、投资客以及改善居住型买家严重抑制，买家观望气氛持续冰冻，对价格的回落抱有高度期望；加上入户政策的调整，致使市场进一步萎靡。 2、优惠措施力度不断加大，湾畔推出30套特价单位，每套优惠10几万，最低单价5900元，普遍单价6500，降幅达1000。金色华庭本月20日推售的1+1拼合户型，成交均价仅为4730元/㎡。 产品配比分析之二：竞品户型配比的启示 建筑面积70平米左右二房，市场供应量较少，此类户型主要集中于小公寓类项目，是市场的空白点； 建筑面积89 ㎡小三房功能全、总价低、可首付“二成”置业门槛低，存在着较大的市场需求，因此08年上半年将推的江南第一城此类户型配比达75%； 建筑面积110-130平米三房目前市场产品供应比例最高，927之前呈现供需两旺的态势，但927之后此类户型变成难点户型。以东骏豪苑为例，927新政带来的变化：三期此面积段三房由畅销户型转变为难啃的“骨头；” 建筑面积130-150平米的三房，销售缓慢。以东骏豪苑为例，其一、二、三期销售最缓慢的均是此类户型。但130平米能做到四房，销售情况将改善； 9070政策下的拼接大户型927之后被证实市场抗性很大，加速项目不宜规划“1+1拼接户型”； 周边租赁市场活跃（东泰、新天地等），一群正值