商业地产前期决策分析系统.ppt

商业地产前期决策分析系统 界面 选址报告 商圈设置1 商圈设置—B值设置 商圈饱和度得分 商圈设置—人口密度设置 商圈人口密度得分 业态设置1 业态设置—面积设置 业态设置—距离系数 业态设置—竞争对手 商圈设置—Q值设置 商圈人均收入得分 公交类型设置 商圈设置—公交得分置 公交设置—距离系数 公交类型得分 经济技术类型设置 技术指标—占地面积 指标设置—面积、指标得分置 经济技术指标得分 方向设置 可视效果级别 可视效果得分 道路得分设置 道路隔离系数 道路情况得分 客流类型设置 客流得分设置 客流得分 土地出让方式设置 出让方式—出让条件 土地出让、条件得分设置 土地出让得分 总体规划设置 规划满足情况 总体规划得分 拆迁类型得分设置 拆迁条件得分 地块类型设置 地块得分设置 地形得分 业态租价设置 业态组合方案 业态组合报告 回收期得分设置 资金得分 0.4*70=28 土地出让的计算没有了解透 拆迁强度E＝28000/20000*10/12=1.16 60*0.1=6 设置商圈权重 分别对核心商圈、次要商圈、边缘商圈等设置B值的得分 分别对各个商圈的人口密度得分赋值，如上图35万人以下20分，35-45万人40分 40*0.7+[20+(28-20)/(30-20)*(40-20)]*0.02+40*0.07+40*0.03= 对不同业态设置不同的权重 对不同业态的面积赋予分数，如大型超市，5000平米以下得分是100分 商家间距离赋予系数 分别对不同商圈的Q值赋予得分，例如：核心商圈的Q值为0.5得分为20。Q值为城市GDP/全国GDP 对不同公交进行权重设定 例如：有8路以上公交车到达可以得100分 公交距离系数设定 不同经济技术指标的权重设定 步行客流：6000 骑自行车客流：4000 开车客流：900 得分：52 0.1 公开挂牌方式 3 1 合计 0.4 公开拍卖方式 2 0.5 公开招标方式 1 备注 权重 名称 代码 不设置任何设限条件 设置一般的设限条件 设置很有利的设限条件 备注 条件 2 1 级别 30 三家以上竟拍 70 仅三家竟拍 备注 得分 指标 出让方式：拍卖 条件：一般 出让方式：拍卖 出让条件：一般 得分：28 出让指标：仅3家 政府职能部门意见 3 合计 商业网点规划要求 2 总体规划要求 1 备注 名称 代码 其他 0 不符合 1 符合 备注 得分 满足情况 总体规划要求：符合 商业网点规划要求：符合 得分：1 政府职能部门意见 ：无 0.1 拆迁 ＜1.0 4 0.1 拆迁强度＜2.0且＞1.0 3 1 合计 0.2 拆迁强度＞2.0 2 0.6 可开工净地 1 备注 权重 名称 代码 拆迁强度类型 4 3 2 1 级别 30 协商拆迁 其它 50 政府拆迁 20 自主拆迁 备注 得分 拆迁方式 拆迁类型：强度大于2 征地面积：20000 拆迁面积：28000 得分：6 拆迁时间：10 拆迁强度：1.166 拆迁方式：政府拆迁 1：2.0 1：1.5 1：1.2 备注 地形的长宽比 4 3 2 1 级别 90 70-90 100 90 m以上 40 60-70 30 50-60 备注 得分 拆迁方式 长宽比：1:1.5 长度：100 宽度：140 得分：100 长宽比：1.4 项目选址 市场分析 项目规划 政策分析 资金分析 业态报告 租价设置 组合方案 15 其他 5 30 文化娱乐 3 35 饮食 4 40 大型超市 2 50 精品百货 1 备注 租价（元/平方米） 名称 代码 10 10 20 面积 20% 15% 15% 比例 30% 20% 15% 比例 20% 30% 20% 比例 比例 面积 面积 面积 比例 面积 20% 25% 30% 20 15 15 饮食 20 30 20 超市 100 100 100 合计 10% 30 20 方案3 10% 20 25 方案2 20% 15 30 方案1 其他 文化娱乐 精品百货 方案 输入面积或比例，自动计算另一方案 10 10 20 面积 700 525 525 租金 900 600 450 租金 800 1200 800 租金 租金 面积 面积 面积 租金 面积 1000 1250 1500 20 15 15 饮食 20 30 20 超市 100 100 100 合计 150 30 20 方案3 150 20 25 方案2 300 15 30 方案1 其他 文化娱乐 精品百货 方案 项目选址 市场分析 项目规划 政策分析 资金分析 业态报告 规模设置 期限得分 2.5-3.0 4 2.0-2.5 3 3.0-3.5 5 1.5-2.0 2 1.5亿元 1 备注 投资规模