国英置业拓展定位工作手册：项目拓展论证管理流程.doc

项目拓展论证管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 目的 保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在项目前对其可行性进行科学论证。适用范围 适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究。术语和定义 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。 可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。职责工作程序信息收集、土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息各类招商会与项目推介会等。其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。了解到有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断记录存档。；未通过由存入土地信息库对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。开发经营部按统一格式及时填制每的新项目通报，汇总上报。开发经营部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请提供意见，最终做出项目用地。项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：项目档次、主要客户群 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。开发经营部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：常规易于规划：可与口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，由提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由做规划设计草案，做建安成本测算，作为初步经济测算的依据。开发经营部根据项目情况，做出初步经济测算《》，经部门内部评审后，召开项会判断项目能否进入可行性研究程序。项汇报会由参加人员根据需要参加：《新项目》包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等开发经营部需提前将《新项目》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件不涉及根据项目情况确定参加会议各专业部门人员，须提前通知 会议首先由开发经营部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。项目经评审确定后，进入可行性研究阶段未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。可行性研究项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报告》。开发经营部将项汇报会上的意见汇总，申请成立项目小组，制订《可行性研究计划》，该计划需责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，根据时间节点出甘特图，发相关部门。开发经营部根据可行性研究计划，组织完成如下工作：对项目进行现场勘察组织各相关部门完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等 代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订定位建议定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》 设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》 国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，建安成本测算 开发经营部组织制订初步计划 国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、成本、销计划等材料，完成经济效益预测分析。最终组织各方面材料，项目可行性报告，经审后，召开公司新项目评审会。《新项目》 决策评审公司新项目会由由开发经营部做介绍听取项目可行性研究的汇报综合各部门意见项目阶段。若项目未获通过，开发经营部则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目。负责按照项目评审会通过的项目合作条件