大连某项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总论 5 第一节 项目背景 5 第二节 项目概况 10 第二章 市场分析 12 第一节 宏观经济分析 12 第二节 2009年房地产市场分析 13 第三节 2009年旅顺房地产市场分析 35 结论： 39 第三章 项目竞争市场分析 41 第一节 项目属性界定 41 第二节 项目定位 47 第三章 销售策略 53 第一节 销售推广策略 53 第二节 销售推广方案 53 第五章 设计方案 56 第一节 设计理念 56 第二节 设计方案 57 第六章 环保、消防及安全 58 第一节 环境保护 58 第二节 消防 59 第三节 安全保卫 60 第七章 人员组织 63 第八章 项目实施进度 64 第一节 建设工期 64 第二节 项目实施进度安排 64 第九章 投资估算 67 第一节 投资估算依据 67 第二节 项目投资估算 67 第十章 财务评价 70 第十一章 研究结论与建议 72 第一节 研究结论 72 第二节 建议 73 附 录 附表： 附表1: 项目投资估算表 附表2：项目总投资来源及支出预测表 附表3：项目销售计划及销售收入测算表 附表4：项目财务现金流量表 附表5：项目敏感性分析表 第一章 总论 第一节 项目背景 一、项目名称 半岛集团旅顺向阳街项目可行性研究报告 二、项目开发商概况 开发单位名称：大连某置业注册地址：法定代表人：注册资本： 公司类型：2008年底城镇人口6亿人，城镇化率达到4%，作为大连市，随着工业化及城镇化进程的快速推进，特别是强劲发展势头渐渐显露房地产需求市场近几年国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定大连市政府制定的《大连市经济上新台阶的规划纲要》大连市城市总体规划辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准位于大连市， 二、用地面积及建设规模 “半岛集团旅顺向阳街项目”项目土地面积为144,360平方米，规划建筑总面积为平方米 建筑面积 173232 占地面积 144360 可售面积 173232 成本项目 单位成本 总投资 一 土地获得价款 1640.83 28,424.43 二 开发前期准备费 385.58 6,679.48 三 主体建安工程费 1560.00 27,024.19 四 基础设施配套费 280.35 4,856.56 五 配套设施费 131.19 2,272.63 六 开发间接费 290.70 5,035.85 开发成本 4288.65 74,293.14 七 期间费用 251.58 4,363.43 九 综合成本 4540.23 78,656.57 八 税 651.80 11,291.19 十 项目总投资 5192.03 89,942.58 十一 销售总额 6518 112912 十二 利润 1326 22969 十三 销售利润率 20.34% 十四 投资利润率 25.54% 十五 投资回收期 2.49年 第二章 市场分析 第一节 宏观经济分析 一、整体概况 大连位于中国东北的最南端，东临黄海，西邻渤海，是我国最早的14 个沿海开放城市之一，其城市功能定位是东北亚重要国际航运中心、我国区域性的金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、电子信息和装备制造业基地。 在辽宁沿海经济带“一核、一轴、两翼”的战略布局中，大连的核心地位和龙头作用被进一步明确。大连将建设成为东北亚国际航运中心和物流中心、区域性金融中心、现代产业集聚区，这是继“东北亚重要国际航空中心”之后，国家再次赋予大连新的战略定位。 二、宏观经济环境研究 1、城市基础类指标 城市基础类指标主要包括城市的规模，城市发展方向以及城市的固定资产投资类指标，决定了房地产市场容量，影响着房地产市场未来供应市场发展规模。 ?? 城市规模 数据来源：大连统计局 大连宏观经济走势良好，2003-2008 年GDP年平均增幅16%，2008年GDP达到了3858亿元。 固定资产投资 数据来源：大连统计局 固定资产投资的两个主要组成部分是基础建设投资及房地产开发投资，所以固定资产投资数值大幅上升显示了基础建设工程速度的加快及房地产投资加大供应数量的现状。 大连的固定资产投资总额始终保持高速增长，近年来固定资产投资总额的年均增长率高达45.3%，2008 年全社会固定资产投资总额1655.8 亿元，在经济危机的压力下仍比2007 年增长12.7％。充分显示了大连城市整体经济投资的活力。 城市发展方向 数据来源：大连规划局 大连市规划将形成由一个中心城市、三个次中心城市、