巨野房地产市场调查.doc

第一部分 巨野城市概况 一、巨野概况： 1、四省交界地的巨野 巨野县位于鲁、苏、豫、皖四省交界处，菏泽市东部，邻接济宁市；辖15个镇、2个街道办事处和1个省级经济开发区，总人口98万人，总面积1308平方公里，耕地面积114.9万亩；巨野县人民政府驻巨野镇。 2、历史文化 全国著名的“农民绘画之乡”、“戏曲之乡”、“中国麒麟之乡”； 巨野，古称“麟州”，是春秋“西狩获麟”之地，秦末彭越起兵之所，东临孔子故里曲阜，西陲牡丹之乡菏泽；近圣人之居，沐玄歌之化； 西汉建县，唐武德四年置“麟州”； 3、交通现况 巨野区位优越，交通便利。地处鲁南经济带的重要地理位置，是鲁苏豫皖四省通衢之地，东依津沪铁路、京福高速，西邻京九铁路、日南高速。新石铁路穿境而过、日东高速和济菏高速在县城北交汇，327国道与德商公路等15条公路纵横交错，通航京、沪、津等大城市的济宁曲阜旅游机场距离县城30公里，距济南机场、郑州机场仅2个小时的车程。公路、铁路、水运、航空相互配套的立体交通体系，使巨野成为苏鲁豫皖重要的物流要道和鲁西南运输枢纽。 4、物产资源 巨野自然资源富饶，巨野县资源优势明显，最具代表性的是“黑、白、红、绿”四种资源。“黑”，即煤炭资源；“白”，即棉花资源；“红”，即畜牧资源；“绿”，即林木资源。 煤炭资源：巨野煤田总地质储量55.7亿吨，含煤面积约1210平方公里，且煤质优良、门类齐全，煤层赋存稳定，是华东地区目前储量最多、煤质最好的大型整装煤田。年设计生产能力600万吨的龙堌矿井已正式生产，年设计生产能力180万吨的万福矿井即将正式开钻。刚刚探明的李集煤田、薛扶集煤田正在进行精探。 石灰岩资源：巨野是菏泽市唯一有山石资源的县，石灰岩储量达10多亿吨。 棉花资源：全县棉花80多万亩，总产120万担以上，位居全国四大棉花生产大县前茅，“国花”牌原棉位居“全国十大棉花品牌”之首。 畜牧资源：巨野县畜牧业发展前景广阔，是国家级“鲁西黄牛”、“青山羊”、“小尾寒羊”、“长毛兔“繁育基地县 林果资源：果园面积15万亩左右，年产优质果品65万吨；大蒜35万亩以上，年产50多万吨；林地38.61万亩，林木蓄积量200万立方米。 二、经济环境分析 近几年，巨野县宏观经济高速增长，固定资产投资的大幅提升，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。 为了更好地分析判断巨野的经济发展水平，我们重点来看一下2009-2010年城市经济发展态势，为我们的投资决策提供参考依据。 地区生产总值： 从上图可以看出，2009年全年实现地区生产总值103.3亿元，按可比价格计算，比上年增长20%；2010年全年实现地区生产总值120亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%。 全年地方财政收入： 从上图可以看出，2009年全年地方财政收入6.2亿元，按可比价格计算，比上年增长44%；2010年全年地方财政收入10亿元，按可比价格计算，比上年增长61.3%，2010年在全省排名上升至第65位。巨野县地方财政收入的持续快速增长及产业结构的调整，带动了巨野房地产市场需求的快速提升。 从巨野整个经济发展态势看，巨野的经济发展水平在逐步地提高，经济发展速度在加快。巨野正处在快速发展的阶段，未来几年内的发展前景比较乐观。 产业结构与发展水平： 巨野二三产业发展加快，产业结构得到优化。三次产业结构由2009年的22：53.5：24.5调整为2010年的18.8：55.2：26，第一产业结构比例在下降；第二产业在城市产业结构中的比例最大，成为城市的主导产业，这也说明巨野正在转向工业城市，城市的地位与经济实力随着工业经济的稳固发展将有质的提升；第三产业的比例也在逐年提高，说明巨野商业经济与服务业经济也有了较快发展，对于城市化的发展和吸纳附近人口进城有较大作用，从而带来了旺盛的市场需求。 巨野人口结构与收入： 巨野县由原先的主要以资源开发型为主逐步地向资源开发型、高新技术型、文化旅游型城市的并重发展转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大。 初步预计，巨野县的新增人口主要由三部分组成： 1、现代服务业及高新技术产业从业人员； 2、本地及其外地制造业工人（如华尔润玻璃，则主要来自对周边农村人口以及外来务工人员的吸纳）； 3、新兴工业产业链吸纳的人群（煤炭产业链）； 城镇居民人均纯收入： ◆2009年，巨野县城镇居民人均可支配收入11361元，农民人均纯收入5113元； 2010年，巨野县城镇居民人均可支配收入12770元，农民人均纯收入5660元，同比分别增长12.4%和10.7%。 收入增长及人口结构变化带来了消费力的释放与消费结构的转变，居民置业能力增强。 三、房地产投资分析 截止到2010年底，城区在建综合开发项目55个，完成房地产投资26亿元，2010年固定资产投资73.5亿