昆山市场综述.pptVIP

区域概况 区位交通 区位优势 城市群——是指在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助于现代化的交通工具和综合运输网的通达性，以及高度发达的信息网络，发生与发展着城市个体之间的内在联系，共同构成一个相对完整的城市“集合体 。 城市群是人类历史上规模最大、人口密度最高的城市空间，以及对世界经济具有巨大影响力的经济体。 区位经济位置——长三角经济圈次级辐射中心 城市投资潜力分析——房地产开发投资规模 城市投资潜力分析——人口规模 城市投资潜力分析——供给规模 城市投资潜力分析——需求规模 城市投资潜力分析——人均使用面积规模 城市相对购买力水平 城市投资风险分析——房地产投资风险 城市投资风险分析——供求风险 区域房地产业发展优劣势分析 昆山市2002-2020年概念规划 昆山市2002-2020年总体结构规划 花桥中央CBD规划 花桥——企业总部区 花桥——服务外包区 花桥——现代物流区 昆山市商品房供需状况 昆山09年上半年市场情况 区域成交分析 开发区——供应量充足? 品牌楼盘促进成交 从08年初开始，开发区楼盘开发量由点到面全面开花。从品牌开发商的世茂东壹号、中航城、嘉业阳光水世界等知名项目，到东城蓝郡、国际公馆等性价比楼盘。开发区不仅是拥有了充足的供应量，在销售方面也交出了满意的答卷。由1月的104套到6月份的1004套，开发区成交量节节攀升。以世茂东壹号、中航城、东城蓝郡和国际公馆等热盘销售为主力支撑。在1月淡季，开发区世茂东壹号和世茂蝶湖湾即分别以61套和43套的销售量引领市场。可以说整个上半年，世茂东壹号和世茂蝶湖湾的持续热销成了市场关注的焦点。中航城、东城蓝郡等楼盘也不断推出新房源满足市场需求。 花桥——区域潜力拉动 成交量屡创新高? 随着区域规划、轨道交通优势的凸显，今年上半年，尤其是5月过后，花桥楼盘的销售速度用惊人来形容毫不为过。市场之所以在短时间内迅速走热，除区域自住需求外，包含很大一部分投资需求。区域内的绿地启航社项目在4月、5月连续两次蝉联昆山楼市销售冠军。新盘壹克拉在5月23日开盘一周后即狂销150套，鑫苑的销售量也取得逐步上升，足见其区域楼盘的潜力和市场认可度。到6月份，花桥赶超玉山镇和开发区，当仁不让地成为昆山楼市区域成交冠军。随着下半年新盘常发香城湾的问世，业内人士预测，区域热度将保持不减。 玉山——性价比占主导? 成交量保持平稳 地理位置、行政区域等因素使然，玉山镇曾一度被视为昆山楼市的风向标，纵观2009年上半年。玉山镇在2月、3月、5月3次成为昆山楼市区域成交冠军。与花桥有所不同的是，玉山镇楼盘以刚性自住需求为主，性价比是拉动该区域楼盘销售的最主要因素，销售量由1月份的313套到6月的978套，保持平稳的增长态势。 其中自住尤以新城域和时代文化家园的热销为代表，改善型住房产品有新盘风景英伦、香榭水岸以及阳澄湖附近部分高端别墅项目。其中，新盘风景英伦5月开盘热销成交112套。香榭水岸三期80套房源开盘一小时有半数即被抢购一空，07年买房时排队抢号的火热场面再次上演。5月过后，老盘新华舍和青城之恋相继推出新房源，销售量也取得了稳步上涨。 其他乡镇篇——紧跟大市场 ?新盘开盘走俏 5月过后，经过房展会的强力拉动，市场盘热，昆山除上述三大区域之外的其他乡镇楼盘成交量也逐步走高，其中尤以周市和千灯表现突出。究其原因是由于新盘云山诗意和晶蓝上城的开盘放量，加上区域内老盘加推新房源，乡镇楼市的抬头可圈可点。云山诗意5月新盘首推，项目为中式风格宅院，均价5400元/平方米，5月份开盘即销售182套，同区域内的大德世家5月也成交95套。千灯晶蓝上城新盘推出，上半年已售出287套。  昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻，同时也涌入了大量的不同层次的外来人口，商业消费总量正在不断提升。 与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式—街铺作为主要的经营模式，这一经营模式在业态上缺乏控制，存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降，不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来，虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚，但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足，而且由于处在郊区，老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。 昆山市写字楼分布概况 目前昆山的写字楼分布，主要集中在这几块： 市区：注定的优势 中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。老城区的写字楼有这样的特点：