苏州东山别墅项目营销策划报告.ppt

东山项目营销报告 一、市场背景分析 二、项目概况 三、客源分析 四、项目定位 五、规划建议 六、价格策略 七、项目形象定位 八、营销推广 九、秀稿部分 3、苏州市人均收入、储蓄情况 （二）苏州房地产发展情况1、2003-2006苏州房地产发展情况： （2）苏州未来房地产市场的发展 从供应主体看：苏州位处长三角地区，经济发达，近几年来，一些房地产开发大鳄纷纷来到苏州，寻求新的发展，比如：万科、中海、世茂等国内外较强的房地产开发企业大量涉足苏州市。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，实力雄厚，在产品的概念和营销的思路上都有独到的见解。随着苏州市招商引资力度的不断加大，作为房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。???? （三）苏州市别墅市场概况 苏州市的别墅兴起于上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境为苏州别墅市场撑起了一片睛天。 但是就国家的相关政策措施来看，预售收入所得税的上调、贷款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因而将来选择什么样的别墅产品来避免不利因素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。 第二篇：客源分析 （一）客源区域分析 通过对邻近楼盘的调查发现，苏州环太湖区域别墅以苏州、上海客源为主，外地客源（主要为浙江和省内其他城市客源）和境外人士为辅。 （二）购买目的分析 太湖区域别墅一般作为购买者的第二居所，兼具居住和投资用途。购买时，他们会同时注重产品的品质和升值潜力。 （三）客源属性分析 根据调查情况，以收入、职业、年龄将目标客户分为以下几类： （1）私营业主及公司老板，年龄多在35-50岁。 家庭年收入：50万元以上 （2）高级管理人员，此类人群年龄在35—45岁之间，投资意识较强。家庭年收入：30万元左右。 （3）外籍管理人员（包括台湾、香港人），年龄在35-45岁，对于投资比较谨慎。家庭年收入： 50万元以上 他们的共同特点：有钱有闲、学历较高、阅历颇丰，乐于享受休闲生活。 第五篇：规划建议 （一）规划考虑要素： 1、规划限定： 规划总占地面积：约9314.5平方米 容积率：0.8 建筑层数：2层 建筑高度：10米（檐口高度：7米） 建筑风格及色彩：苏州传统建筑风格 2、地块特点 项目地块内部3米的高度差 地块内部无水系可利用 营造坡地感受： 作为江南建筑风格，项目本身缺少水的元素，是一个不利点。为了增加项目景观亮点，弥补不足，应该充分利用地块坡度，体现和放大山地别墅的特有体验。 引水入园： 虽然项目内部缺少水元素，但临近项目有可利用河道，建议引水入园，塑造水景观，或“溪水绕园”之感，为项目增加亮点。 （三）产品建议 1、总建筑面积：7451平方米 2、产品配比建议： 单体规划建议： 1、楼层设计 ●全地下室：下沉3米。可作为地下车库、视听室、棋牌室、工作室等功能室利用。（赠送） ●一层、二层：标准层高3米，可规划为起居室、卧室。 ● 阁楼：大概有40平方米可达到2.2米高度，建议不做楼板分割，作为阁楼赠送，可作卧室、书房等。（赠送） 对于下沉的地下室可以做特殊处理，使其具有更多附加值。 2、细节风格 赋予建筑退台和坡地地貌的特色，在立面处理上加入大量的平台、绿化、花圃，使建筑体量隐于绿化中，在绿逸环绕中体验溶于自然的快乐。 院落设计： 每家每户都有一个入户花园（独立的院子），充分注重业主的私密性的同时，更强调一种相融共生的邻里关系。 在院落中可栽种碧螺春，偶有兴致，可体会种茶、采茶之乐，也可委托物业公司管理。 （四）其他建议 1、会所：由于项目规模限制，项目内部会所功能有限。但业主可以利用周边楼盘的会所设施，如“东山会”。 2、道路、植被、照明、标示系统等做统一风格，景观化处理。 3、周边民房立面美化建议 因本项目周边民房排布杂乱、外立面颜色不统一，造成项目天际线混乱，视野不好，降低了楼盘档次。 建议联系政府，以政府重新规划东山的名义对周边民房进行外立面统一修饰，尽量与本项目做统一风格，改善项目视野。（修饰费用与政府协商解决） 第六篇：价格策略 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法四类，本案当前最为适宜的定价策略为可比楼盘数量化定价原则。 可比楼盘量化定价法的步骤： 选择对本案有参照价值的楼盘； 分别参考各楼盘对本案的影响力，即影响力权重值； 分别选择“建筑规模”、“区域位置”等因素将本案和相对应项目进行