土地增值税清算业务辅导.ppt

以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，但是所投资、联营的企业从事房地产开发的和房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的除外; 合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的; 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的; 个人销售住房。 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 超过税务机关确定的补税期限的，自次日起按日加收0.5‰的滞纳金！ 未按规定 进行预征的，自滞纳之日起按日加收0.5‰的滞纳金！ 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 责令限期改正，可并处罚款 不改 正的，税务机关可核定征收土地增值税。 税务机关对土地增值税进行清算审核，不免除纳税人在清算中应承担的责任； 审核中发现涉嫌偷税的，移送稽查部门立案查处。 税务师事务所违规出具清算审核鉴证报告的，由税务机关对其进行处罚，并将相关情况通报税务师协会。 条例、实施细则 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税[1995]48号） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号） ?国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 在日常管理、纳税辅导和纳税评估中，我们发现了有部分纳税人在涉税处理上存在问题，请在以后的工作中加以改进： 收到订金（定金）等不开具发票，也不申报税款； 从2014年1月1日起，房产税、城镇土地使用税实行明细申报，房产、土地信息如有变动，申报期前需进行变更、维护。 对完工产品，在年度申报结束前，应选择一个时点结转收入、成本。 支付工程款未按规定取得发票；支付集资利息未按规定取得发票和代扣代缴个人所税。 未区分房产性质进行土地增值税预征。 谢 谢! 祝工作顺利，万事如意！ * 新建房及配套设施的成本费用 取得土使用权支付价款 与转让房地产有关的税金 土地增值税扣除项目 开发土地的成本、费用 财政部规定的其他扣除项目 计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。结合实际情况，具体为： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 国税函[2010]220号 （一）取得土地使用权所支付的金 （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 成本项目 成本性质 土地增值税分摊方法 土地成本 共同成本 占地面积法 前期工程费 共同成本 建筑面积法 基础设施建设费 共同成本 建筑面积法 建安工程费 直接成本 公共配套设施费 共