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招商地产高成长性背后的营运资金效率 素材天下网 -PPT模板免费下载 小组成员：李梦竹 张楠楠 蔡春生 宋学波 近几年来，房地产行业发展迅速，截止到2007年底，全国共有67家房地产上市开发商。招商地产作为房地产行业龙头之一，截至2007年末，直接土地储备总量已经接近800万平米。然而，由于土地的开发周期较长，刚购置和正在建设的土地便长久地作为存货不断增加。相比之下，招商地产流动负债的增加速度并不及存货，营运资金的融资缺口不断加大。 引例 营运资金迅速扩张 存货资金的沉淀 营运资金的融资政策 现金流的平衡能力 四个问题 26.5 41.1 40 20 2005年 2007年 2005-2007年主营业务收入增长 　2005-2007年招商地产主营业务收入从26.5亿元增长到41.1亿元，三年增长了将近一倍，增长率为行业平均值43%的两倍多。 一、营运资金迅速扩张 68.05% 86.29% 流动资产 总资产以67.8%速度增长 一、营运资金迅速扩张 为了更好地研究营运资金与主营业收入的增长配比情况，可以引入“净营运资金主营业收入比率”这一指标 净营运资金主营业务收入比率 =(平均流动资产-平均流动负债)/销售收入净额 一、营运资金迅速扩张 三年中，招商地产该指标从2005年的0.99增长到2007年的2.28，增幅达130%，大大超过行业增长速度，销售收入和流动资产结构严重不匹配。 这种大量的流动资产储备，固然保证了招商地产未来的盈利能力、显示出其进一步扩张的决心，但是土地储备占到了存货的99%，流动资产的81%.这种开发中的土地不仅资金回收期长，而且还需长期持续的资金投入，招商地产的融资事实上面临着巨大考验。 一、营运资金迅速扩张 二、存货资金的沉淀 一般情况下： 净营运资金增加 利润率下降 流动性上升 房地产行业的资产结构却存在着较大的特殊性，占流动资产最大比例的为存货，由于土地只有在变为商品房上市之后才能回收资金，转变成现金流的周期较长。 拟开发和在建开发的土地占到了招商地产存货的90%以上，而存货又占到了流动资产的80%以上，大量的资金沉淀在土地上。因此，招商地产的周转率普遍低于行业水平。 二、存货资金的沉淀 由图知：在2004-2007年中，招商地产的存货分别以9.8%，68.7%和79.2%的比例迅速增长，而营运资金周转率、流动资产周转率却随之不断下滑。虽然招商地产的流动资产增长很快，但是主要资金都沉淀在土地中，流动资产周转效率不断下降，现金流压力巨大，营运资金的收益性和效率都不高。 二、存货资金的沉淀 三、营运资金的融资政策 长期负债：长期资金的到期日远，到期不能还本付 息的风险较小，但是长期资金的利息成本较高，并且缺乏弹性，会影响企业的经济效益。 权益融资：拥有着不用偿还等好处，但是不仅成本高昂，而且存在着股权稀释等问题。 招商地产的净营运资金不断增长，从2005年的26.4亿元增长到2006年的51.4亿元，2007年进一步达到93.8亿元，年增长率将近100%，这种速度远远大于行业平均值的15%-20%.招商地产的流动负债基本稳定在流动资产的50%-60%之间，也就意味着长期负债和权益融资要满足流动资产资金需求的大约40-50%. 2004-2006年，招商地产的长期贷款融资增幅较大，2006年已经基本和权益融资持平。但是其长期负债融资却并不稳定，由于受到2007年央行提高信贷门槛等政策的影响，招商地产当年通过银行信贷仅实现长期贷款36.8亿元。而当年其营运资金融资缺口为98.7亿元，这就意味着将要有61.9亿元的权益融资被占用。 三、营运资金的融资政策 四、现金流的平衡能力 从招商地产的现金流结构来看，经营活动产生的现金净流量连年为负，从2 0 0 4年的-1 2 . 1亿元下降到2007年的-40.0亿元，其投资活动产生的现金净流量较小，只有2007年达到净流出15.2亿元，主要用于构建固定资产、无形资产和其他长期资产。 四、现金流的平衡能力 素材天下网 -PPT模板免费下载 * *