第八讲 房地产权属登记法律制度.doc

第八讲 房地产权属登记法律制度 一、房地产权属登记概述 （一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记，——指法律规定的房地产行政主管部门对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利等权属现状及变更状况进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。也就是房地产行政主管部门对房地产产权状况进行持续的记录，登记房地产产权人的权利，在专门簿册上记载权利的种类、范围等情况并向房地产产权人颁发权利证书的一种法律行为。 通过房地产权属登记，房地产管理部门通过审查和确认房地产权利人、房地产权利的性质、权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等，从而在专门的簿册中对房地产所有权和其他权利进行记载，并设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 房地产权属登记，是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理部门申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理部门发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，经过登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 房地产权属登记的主体包括登记机关和登记申请人。登记机关为市县的土地管理部门和房产管理部门。登记申请人为房地产所有人、房地产权利变更的当事人或者与房地产有利害关系的人。登记机关与登记申请人之间是管理者与被管理者的关系，登记机关享有审查登记申请、裁决是否登记、处罚不履行登记义务行为的权力，登记申请人负有申请产权登记、服从管理、接受处罚的义务。 房地产权属登记的功能 1、产权确认功能 房地产权属登记，具有确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。房地产产权因登记而发生效力，得到法律的确认，并由国家强制力加以保护，以资对抗权利人以外的一切他人，从而建立产权人对房地产的法律支配关系，并得以排除一切他人的侵害。 2、产权公示功能 房地产权属登记， 具有将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。房地产权利在通过登记公示以后，就能产生法律上的公信效力，可以用来对抗第三人。房地产登记，使权利变动的事实向社会公开，一方面可以减少无权处分他人房地产的行为，保护真正的权利人，另一方面也使交易的相对人了解房地产上的权利状态。房地产产权因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况，以使利害关系人周知，保护利害关系人的了解权利，并由产权公示而产生社会公信力，公示的产权方能产生物权变动的效力，从而有力地保障房地产交易的安全。 3、产权管理功能 房地产权属登记， 具有实施国家管理意图的功能。体现在两个方面：产籍管理和审查监督功能。一方面通过产权登记建立产籍资料，从而加强产籍管理；另一方面通过对产权的得失变更进行审查监督，从而保证产权登记的真实性和合法性，进而实现国家房地产行政管理的意图。 （三）房地产权属登记的效力 1、房地产权属登记的效力模式 房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。但房地产权属登记的效力如何，世界各国立法规定有所不同，大致上存在三种模式： 第一种是德国法模式。肯定债权行为之外有物权行为独立存在，以登记作为物权变动的要件。规定不动产物权的变动不仅需要当事人的合意，而且需登记才能完成。非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不产生效力。未经登记的产权只能得到债权保护而得不到物权保护，登记对于产权变动具有绝对效力。登记具有公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。瑞士及我国台湾地区等在不同程度上采用该模式。 第二种是地券交付模式。因是托伦斯所创，故又称托伦斯模式。规定将房地产权属状况记载在依法制成的地券上，一式两份，一份由产权人保存，一份由登记机关存查，权属状况发生变动时，登记申请人应将地券交回，由登记机关重新颁发新地券给新产权人。它也强调登记对房地产权利的转移或者设定具有绝对的效力，登记具有公信力。大多数英美法系国家采纳该模式。 第三种是法国法模式。否认物权行为独立存在，规定不动产物权的变动，仅依当事人之间的合意而产生法律效力。登记作为公示不动产权利状态的方法，只是对抗第三人的要件，在当事人之间不具有绝对的效力。但是，非经登记不能对抗第三人。登记没有公信力。法国、意大利、日本等国采用此模式。 上述三种模式，可以归纳为两类： 一类是成立要件主义，德国法模式和托伦斯模式属于此类。认为房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移