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第六章 房地产经营分析基础 第一节 现金流量 第二节 资金的时间价值与等效值计算 第三节 房地产投资经营效果评价 第一节 现金流量 三、经营收入、利润和税金 1. 经营收入 销售收入=销售房屋面积×房屋销售价格 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额－商业营业成本－自营商业经营风险回报 2. 利润 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 经营利润＝销售收入－经营成本－期间费用－销 售税金 分配利润＝税后利润－（盈余公积金＋公益金＋未分配利润） 3. 税金 （1）销售税金: 营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率 （2）土地使用税和房产税。 （3）企业所得税： 所得税税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目得金额 第二节 资金的实际价值与等效值计算 三、资金等效值与现金流量图 1. 资金等值得概念 2. 现金流量图 四、复利计算公式与系数 1. 复利计算中得常用符号 p—现值，F—终值（未来值），A—连续出现在各计算周期期末得等额支付金额，简称年值，G—每一计息周期收入或支出的等差变化值，s—每一计息收入或支出得等比变化数，n—计息周期数，i—每个计息周期得利率 2. 复利计算公式与系数 （1）一次支付的现值系数和终值系数： 称为“一次支付终值系数” 称为“一次性支付现值系数” （2）等额序列支付得现值系数和资金回收系数： 称为“等额序列支付现值系数” 称为“等额序列支付资金回收系数” （3）等额序列支付得终值系数和储存基金系数： 称为“等额序列支付储存基金系数” 称为“等额序列支付得终值系数” (4)等差序列得现值系数和年费用系数： 称为“等额序列现值系数” 称为“等差序列年费用系数” （5）等比序列的现值系数和年费用系数： 称为“等比序列现值系数” 称为“等比序列年费用系数” 3. 复利系数得标准表示法—（X/Y,i,n）。 第三节 房地产投资经营经济效益评价 * * 一、现金流量 二、房地产投资与成本 （一）投资与成本的概念 1. 投资 2. 成本 （二）房地产投资分析中的投资与成本 1. 开发项目总投资 2. 开发产品成本费用＝产品开发成本＋经营成本＋期间费用 一、资金的时间价值——取决于三要素投资利润率、通货膨胀率和风险因素 二、利息与利率 1. 利息与利率 ——本利和，p—本金， —利息 2. 单利计息与复利计息 单利公式： 复利公式： 3. 名义利率与实际利率