西安LOFT调研报告.docx

西安LOFT产品调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司西安分公司2010-7-18一、LOFT产品的发展1、LOFT起源与发展LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国LOFT作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。2、LOFT定义LOFT的概念：LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。LOFT的定义：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。LOFT的相关产品：SOHO，是英文[Small Office Home Office]的头一个字母的拼写，就是[小型办公、家里办公]的意思。音译是"苏豪"，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。在房地产的SOHO是指具有自由办公的空间。3、西安LOFT发展轨迹2004年，LOFT产品在西安问世，最早的应该是城西的上城LOFT，之后由东尚地产在城东推出的东尚LOFT、城南小寨的一又二分之一公寓，等项目相继推出LOFT产品。2008年电视连续剧《奋斗》的热播，LOFT产品更是引起了更多年轻的置业者的注意。一些品牌地产公司项目相继推出了LOFT产品，如绿地SOHO同盟、紫薇尚层、公园天下·观邸、大唐世家·520等。4. LOFT政策法规层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。住宅立项的LOFT，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。二、西安LOFT产品分析1、LOFT产品分布：在售项目展示：高新项目名称项目地址开发商交房标准销售价格i都会高新区丈八二路33号和记黄埔地产西安有限公司写字间/毛坯房8000元/㎡唐延公馆高新唐延路与科技一路中段交界处西安易达丰置业有限公司毛坯房11000元/㎡尚品国际高新路88号(枫林绿洲的西门对面)西安仁和房地产开发有限责任公司精装修12000元/㎡橡树街区唐延路与科技六路交汇处西南角明威房地产开发有限公司毛坯房9000元/㎡高新品阁科创路和太白南路交汇处西南角广大房地产开发有限公司毛坯房9600元/㎡紫薇尚层太白南路与丈八东路交汇处东北角紫薇地产毛坯房9600元/㎡城西奥林匹克花园绕城高速和世纪大道的西北角陕西泰盈环达通房地产开发有限公司精装修8300元/㎡金泰丝路花城西咸共建区世纪大道中段陕西金泰恒业房地产有限公司毛坯房未开盘首秀西稍门十字北100米路东绮得置业有限公司商铺/毛坯房LOFT产品分布特征 ①楼盘多位于高新科技开发区。②楼盘多紧邻地铁沿线，交通便利。③年轻客户群较多的区域。④多数为大型楼盘中的一个组团。2、西安LOFT产品分析目前，西安在售楼盘共381个，LOFT在售项目9个，所占比例只有2.3%。在西安物业形态中， LOFT产品供应量不大，属于市场稀缺品种。其中商业项目2个，住宅项目7个。城西区域在售LOFT项目3个，高新区域在售LOFT项目6个。7个项目为毛坯房交房,2个项目为精装修交房，装修标准为1500元/㎡。橡树街区、紫薇尚层、尚品国际项目以销售至尾盘，所剩房源不多。3、物业形态及楼层分布分析：物业形态展示：项目名称物业形态楼层高楼层分布土地使用年限逸翠园（i都会）高层19层层高5.3米一层2.8米二层2.5米根据需要可以自由分割50年唐延公馆高层20层5.4米一层2.8米二层2.6米8梯40户50年尚品国际高层19层5.4米一层2.8米二层2.6米2梯9/10户50年奥林匹克花园高层20层4.8米一层2.61米二层2.19米2梯10户70年金泰丝路花城高层15层5.3米一层2.8米二层2.5米2梯12户3梯16户70年橡树街区高层14层5.4米一层2.75米二层2.55米2梯12户50年高新品阁高层23层5.4米一层2.8米二层2.6米3梯16户50年紫薇尚层高层16层5.4米一层2.8米二层2.6米2梯12户50年物业形态解析在售LOFT项目产品