计划生育_城市化与我国房地产市场的发展.doc

第 33 卷 第 5 期 Modern Economic Science V ol． 33 N o ． 5 计划生育、城市化与我国房地产市场的发展 李雄军1，2 ，姚树洁1，3 ( 1． 西安交通大学 经济与金融学院，陕西 西安 710061; 2． 西安电子科技大学 人文学院，陕西 西安 710071; 3． 英国诺丁汉大学 当代中国学学院) 摘要:计划生育由于影响人口的增长与人口结构的变化从而在一定时期推高房地产需求，但长期将缩减房地 产需求; 城市化由于影响人口的迁移从而长期地推高房地产需求，但其边际效应也将趋于递减。所以，随着时间 的推移，房地产市场的供求关系向供过于求转变。而目前存在两个重要的加大房地产市场杠杆的因素: “打捆贷 款”与“预售制”，他们在供不应求的时候通过加速供给的形成而使各方皆大欢喜，在供过于求时却放大了房地产 市场的金融风险。 关键词:计划生育; 城市化; 房地产市场 文献标识码:A 文章编号:1002 － 2848 － 2011(05) － 0074 － 04 住房需求是人的基本需求，从人口上探讨房地 产市场的发展成为房地产市场研究的一个热点。刘 颖春指出，城市化带来我国房地产需求总量加大，人 口结构变动导致的老龄化社会使老龄住宅需求加 大［1］; 赵君丽研究了我国人口年龄结构的余波效应 对房地产周期的影响，指出: 我国房地产的需求高峰 分别是 1988 － 1993 年、1999 － 2004 年、2013 － 2018 年［2］。哈继铭认为，人口结构与城市化进程是推动 房地产市场的发展与中国经济增长的两大引擎，但 到 2015 年，人口结构这个引擎将熄火，另一个 引 擎———城市化 将 缩 小，届 时 房 价会面临下降的压 力［3］。借鉴哈继铭的研究思路，本文将从人口增长、 人口结构与城市化两个方面来探讨我国房地产市场 的发展，但分析过程与得出的政策建议均与其不同。 从年轻型向老年型转变，但我国与其他国家不同的 一点就是计划生育实行了 30 年，这个变量是研究房 地产市场和中国经济发展的独特变量。计划生育的 长期实施将使家庭结构小型化、人口自然增长率下 降、总人口的增长速度趋缓，并使得一定时期内劳动 年龄人口占比上升，但最终将走向一个人口缩减的 老龄化社会。以下以严格执行计划生育的两个代表 性家庭来说明计划生育对房地产市场的影响( 见表 1) ，当然，这种影响随着计划生育的放宽而缩小，随 着生育年龄的推后而加重( 表 1 假定首次生育的年 龄为 25 岁) 。 从表 1 可以看出，2005 年，由于计划生育的第 一代仍然处在劳动年龄阶段，所以为其子女购新房 的支付能力很强，这也可能是目前的高房价能被刚 性需求承受的一个重要原因。但到了 2030 年，计划 生育的第一代即将去世，独生子女的独生子女进入 婚嫁年龄段，其购房的必要性已经 很 小。 因 为 他 一、计划生育对房地产市场的影响 经济的发展使得出生率下降从而导致人口结构 收稿日期:2011 － 06 － 28 基金项目:西安电子科技大学基本科研业务费资助项目( K50510080020) 。 作者简介:李雄军( 1978 － ) ，湖南省祁阳县人，西安交通大学经济与金融学院博士研究生，西安电子科技大学人文学院副教授，研究方向: 宏观经济学、产业经济学; 姚树洁( 1959 － ) ，英籍华人，西安交通大学经济与金融学院特聘讲座教授，英国诺丁汉大学当代中国学学院院长，教 授，研究方向: 计量经济分析、收入分配理论与经济增长。 74 们的爷爷奶奶即将腾出 2 套住房，而自己与同龄人 结婚相当于只需要 0． 5 套住房① 。 换个角度来描 述，不考虑一个家庭同时住两套房，计划生育实行的 第一个 25 年内，自住住房② 需求增长了 50% ，第二 个 25 年内，增长了 16． 7% 。表 1 也大致告诉我们， 对高房价承受能力最高的时间段是 2005 － 2014 年 左右，从 2014 年开始，由于计划生育实施的第一代 陆续进入退休年龄，其收入下降，对高房价的承受能 力也将下降。 表 1 1980 年的两个城市三口之家对自住住房需求的演变 年份 1980 2005 2030 51 岁的 4 人，26 岁的 2 人，1 岁的 1 人 76 岁的 4 人，51 岁的 2 人，26 岁 的 1 人，年龄为 1 岁的 1 /2 人 人口年龄结构 26 岁的 4 人，1 岁的 2 人 当年对住房的总需求# 2 套 3 套 3． 5 套 43． 2 平米( 21． 6 平米 / 套) 182． 7 平米( 60． 9 平米 / 套) 当年已满足的需求* 即将 空 出 2 套 住 房 ( 76 岁 的 4 人) ，需要半套住房( 26 岁