转型期大城市土地出让模式创新_以虹桥商务区核心区_一期_土地出让为例.docxVIP

转型期大城市土地出让模式创新—以虹桥商务区核心区(一期)土地出让为例□杨文耀[摘要]我国土地出让制度发展经历了多个阶段，其形式主要包括行政划拨、协议出让和招拍挂等。《虹桥商务区核心区控制性详细规划》于2010年5月获批施行，其在土地出让模式创新、外部条件、基本流程及主要内容等方面做了积极探索。通过对其的探讨，可对我国土地出让模式的创新与完善提供借鉴。[关键词]土地出让模式；评标体系；评估反馈机制；虹桥商务区[文章编号]1006-0022(2013)S1-0215-05[中图分类号]TU981[文献标识码]BTheInnovationOfLandTransferSystemDuringUrbanTransformationPeriod:ACaseStudyOfShanghaiHongqiaoBusinessDistrict/YangWenyao[Abstract]Chineselandtransfersystemhavegothroughmanystagessuchasadministrativetransfer,approvedselling,auctionandlisting.HongqiaoBusinessDistrictcorearearegulatoryplanexplaintheconcepts,conditions,processandcontentsoftheinnovationoflandtransfersystem,willoffersareferencetoChineselandtransfersystem.[Keywords]Landtransfermode,Evaluationsystem,Feedbackmechanism,Hongqiaobusinessdistrict1现行土地出让制度的发展历程与存在的矛盾权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即“831”大限。“831”大限标志着协议出让制度正式退出历史舞台，我国开始实行招拍挂和行政划拨并存的双轨制的土地出让制度。1.1我国土地出让制度的发展历程我国土地出让制度发展经历了多个阶段，其形式主要包括行政划拨、协议出让和招拍挂等。在新中国成立初期，我国采用无偿、无限期和无流动的行政划拨土地使用制度，单轨制行政划拨的土地出让制度导致土地资源配置不合理、效益低下和产权关系混乱，严重阻碍了经济的发展。改革开放后，我国对此进行了一系列改革，确立了以协议出让为主、行政划拨并存的双轨制土地出让制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到了充分体现。然而在应用过程中，这种制度也暴露出了一系列的问题，如缺乏竞争、市场秩序不规范，土地价格扭曲；交易不公开，寻租腐败问题严重，国有资产流失严重等。为此，国土资源部于2002年5月颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐和商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂的方式出让。此后的一段时间内，我国执行的是招拍挂、协议出让及行政划拨三轨并行的土地出让制度。2004年，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用1.2现行土地出让制度存在的矛盾现行的招拍挂和行政划拨并存的双轨制土地出让制度对我国土地市场的发展有着深远的影响。招拍挂制度通过引入市场竞争机制，公开竞标，提高了土地交易的透明度，规范了国有土地使用权的出让行为，有利于建立一个公开、公平、公正的城市土地市场，促进城市土地资源的优化配置。然而，随着我国市场经济的不断发展，现行的土地出让制度自身存在的种种不足之处也逐渐暴露出来。1.2.1土地稀缺性与公共性的矛盾土地作为人类赖以生存的最为重要的资源之一，其公共特性明显。随着社会经济的发展，城市开发建设不断推进，土地稀缺性表现得越来越突出。现行的土地出让制度以“价高者得”为指导方针，更多体现了土地的稀缺性的特点，而忽视了土地作为公共资源[作者简介]杨文耀，注册城市规划师，工程师，上海城市规划设计研究院一所副所长、总工程师。2013年增刊第29卷215的属性。在现行的土地出让制度下，整个市场结构带有明显的寡占市场的特征，这种结构大幅度地推高了地价，从而直接影响房地产市场，激发社会矛盾，不利于社会稳定。2010年中国社科院《经济蓝皮书》指出，我国目前房价收入比为27∶1，已远远超出合理水平，85％的家庭已无能力购房。1.2.2地方经济发展与土地财政的矛盾现行的土地出让制度使地方政府对土地财政的依赖性越来越强，不利于地方经济的健康发展。北京及上海公布的数据显示，2009年其土地使用权出让收入占财政收入比重均超过40％，其他一些城市更是达到60％以上。1.2.3城市转型发展与管理水平提升的矛盾现行的土地出让制度在自身运行过程中政