2014海亮集团蚌埠滨湖新区营销方案.pptxVIP

海亮集团蚌埠滨湖新区营销方案;;市场、客户与本体分析;排名;截至2012年蚌埠市总人口362.9万，市区常驻人口93万，蚌埠城镇化率约48.1%，处于安徽省较高水平，城市处于新区开发和旧城改造期双向并举阶段，老城区人口的改善需求在不断被激发。;城市规划：重点规划;一、特征总结 ： 1、四线城市，起步较早，经济总量安徽省中游，经济增长快速，第二产业主导城市，产业结构层级较低，缺乏龙头产业支撑，人均收入较低。 2、人口基数小，城镇化率从40%~50%区间逐步向70%~80%发展，城市进入高速发展期，由单中心向多中心发展。 3、交通发达，外向型城市，对于外界信息接受度高。;蚌埠商品住宅市场发展近7年来供求比波动较大，近两年供求比稳步回升，具体如下： 06年，蚌埠房地产市场处于起步阶段，市场多以零星开发为主，未形成规模化； 08-09年，蚌埠房地产市场进入快速发展阶段，需爆发式增长，供求比急剧攀升，房地进入快速发展周期； 09年受国家宏观随着市场供需两旺，10年房地产市场呈现爆发式增长，房地产市场进入快速发展期。;研究认为，房价合理涨幅的下限水平应该大于CPI涨幅，上限应小于当地经济增长水平或城镇居民收入水平；如果低于下限水平，房地产市场开始处于衰弱水平；高于上限，将会影响当地经济的良好持续运营和居民生活水平的提高。 2012年，蚌埠市住宅成交均价为4421元/平米，下降8.73%；房价的增幅小于GDP增幅，在正常范围内，房地产市场泡沫低，可挤压空间有限，价格大幅下调的可能性较小， 从城市化率以及蚌埠城市综合发展能及来看，特别是高铁带来的城市综合交通能力，提升城市能级，后市价格仍存在较大上涨预期。;2012年，蚌埠市房地产投资总额为183.54亿元，占固定资产投资总额比例为24%，但绝对值下降，处于合理区间（18%-25%）；房地产发展阶段为初级阶段，市场起步晚且缺乏投资热情。;发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比要高于发达国家，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4-6之间； 2012年，蚌埠市城镇人均可支配收入达到20629元，房价收入比为3.82，处于较低水平。;发展水平低 基本面紧缩 容量较低 价格有一定上涨空间;2012年蚌埠普通商品住宅成交总面积约为141.61万平方米，成交总金额约为62.6亿元人民币，成交均价约为4420.59元/平米（较2011年下降424.59元/平米）;市场特征-量价走势;依据市场渗透率的理论模型：2014年蚌埠市住宅需求面积约145万平米，到2015年，市场需求量约150万平米，未来三年预计蚌埠市场容量虽稳中有升，但持续稳定在较低水平。;市场特征-产品结构;供求关系：主城区近三年来住宅市场容量约100-140万方。 1、供求趋于平衡，存量保持稳定 2、市场趋于稳定，整体成交出现上涨的趋势，价格出现小幅上涨。 ;周边在售竞品分析：;区域内项目多以中高容积率中大体量住宅项目为主，住宅产品以高层部分超高层为主，商业部分存在大量集中式商业，未来产品同质化严重竞争激烈。;竞争市场特征-总体分析：;本案;项目概况;规划评价 1 规划定位：纯居住社区 2 物业形态：高层住宅，公寓、底商 3 核心资源：地段、景观资源、精装 4 项目启示：实景园林展示，精装交付，塑造高性价比;天湖国际;规划评价 1 规划定位：中等规模城市复合型社区 2 物业形态：高层住宅为主，少量超高层湖景住宅，包含集中式商业、酒店式公寓、办公 3 核心资源：地段、景观资源、商业配套 4 项目启示：高容积率项目，社区整体以高层为主，依托湖景资源规划少量超高层，保证项目安全性;荣盛云龙官邸;规划评价 1 规划定位：别墅、高层、超高层混合居住社区 2 物业形态：别墅、高层住宅、超高层住宅 3 核心资源：景观资源 4 项目启示：中等容积率项目，地块形象较差，规划以别墅拔高整体形象，超高层平衡容积率;房型;房型;客群特征：淮上板块内地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格;客户年收入;大学城板块与滨湖区板块置业，未来发展潜力、生活配套、价格是客户最为关注的要素。;客户区域认知：1 预期价值良好，新区未来发展潜力大 2 区域生活配套暂时缺乏，没有生活氛围，所以目前价格定位始终 3 对超高层和精装房存在抗性 4 未来娱乐购物还是以万达是蚌埠新的商业中心，滨湖区依托优质自然资源偏居住型;综合前面的分析，本项目客户初步定位如下：;总体目标：市政中心岛；高端居住区； 总体定位：龙子湖畔具有独特生态魅力和幽雅环境的现代综合型城市新区。;项目本体分析：;心理价值;营销目标与核心问题;营销目标及核心问题;营销策