长沙豪宅交付标准分析报告.docVIP

长沙标杆项目交付标准调查报告 调查背景： 2011年本案地块以3204元/㎡的高楼面地价成交，比岳麓区同类土地出让单价(1771元/㎡)高出80.9%;与长沙市同类地价历来最高的芙蓉区(2902元/㎡)相比，也高出了11%。较高土地成本决定本项目必须走高档次、高价格开发方向。产品力如何提升？高溢价如何获得？ 产品就是生命线，唯有高品质的产品才能跳出区域竞争对手，降低区域配套缺乏的抗性，获得成功。 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？本报告通过对长沙市场认可度较高、较为典型的典型品质（主推大户型）做了比较系统的调查，以此作为中天·栖溪里项目定位及推广的市场依据。 调查方式： 根据长沙市场目前热销典型高品质楼盘项目：华远华中心、保利国际广场、万达广场、复地崑玉国际及长沙在售大平层项目取样，对其精装标准和公共部分交付标准进行调查，分析。 项目名称 建筑面积 （万㎡） 容积率 大户型面积 （㎡） 属否精装 装修标准 （元/㎡） 销售价格 （元/㎡） 藏珑大平层 5.6 1.49 185-315 毛坯 \ 8500-9000 万科城洋房 50（整体） 2.52 145-193 毛坯 \ 12000 茂华禧都会 15.6 2.20 两房80-100，三房100-140，四房150-170 精装 2000（实际1000） 9月下旬开盘 北辰定江洋 537 4.10 88-200 毛坯 \ 9月1日认筹 华远华中心 100 10.5 210-300 精装 4000（实际） 16000 保利国际广场 80 6.0 130-360 毛坯 \ 15000 万达广场 101.4 6.69 260-296 精装 6000（实际3800） 14000 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的、豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 以此为据，我们在选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。 华远华中心：北区总用地面积约107亩，总建筑面积逾80万平米，由数幢百米摩天建筑群组成。南区规划总占地面积约128亩，总建筑面积超过20万平米，将长沙著名历史文化街巷古潭街包裹于内，以“尊重长沙记忆，复兴城市文化”为理念，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群。 万达广场：位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街，项目占地约12万平米，，总建筑面积超过100万平米，项目由12栋高层以及商业裙楼组成，是一个集购物中心、酒店、步行街、写字楼等多种功能于一体的城市综合体 保利国际广场：占地面积12万平米，总建筑面积约为80万平米，均价为13000至21000元/㎡，由8栋组成，公寓的主要以小户型为主，从49.7㎡至109.45㎡的户型不等，均价在1、6万至2、2万之间；平层大宅主要以130㎡至360㎡的大户型为主，为毛坯房，均价在1、5万左右。 复地崑玉国际：位于湘江东岸城市核心区绝版滨江地段，湘江大道与湘春路交汇处(明德中学对面)，占地面积3.2万平米，总建筑面积约为29万平米。目前均价1.3万左右。 长沙豪宅品质细节剖析 建筑特点 华远华中心