大别山建材市场地块可行性研究及产品定位报.doc

《麻城新区建材市场地块》 项目定位及可行性报告 二零零八年三月二十九日 第一部分 地块研究 4 一、地理位置 4 二、地形地貌 4 三、用地指标 4 四、区域环境 4 五、交通条件 5 六、用地条件的分析与研究 5 七、用地平衡及敏感性分析 5 第二部分 麻城房地产市场研究 7 一、总体市场特征及分析 7 二、麻城建材装饰装潢市场现状 8 三、大别山区域建材装饰装潢市场现状 8 四、麻城新区未来发展趋势 五、总结 第三部分 沿街商业调研分析 10 一、竞争楼盘调研 10 二、沿街商铺调研 12 三、目标客户群采访 15 第四部分 客户群洞察 17 一、麻城商业房地产消费者调研 17 二、本项目消费群体分析 17 第五部分 项目分析 19 一、项目SWOT分析 19 二、项目总结 22 第六部分 项目可行性研究 23 一、项目财务分析 23 第七部分 项目定位建议 23 一、项目定位 25 二、产品及市场定位 25 三、产品方案初步优化 26 四、风格定位 27 五、目标客户群定位 28 第八部分 项目总体规划思路 30 一、规划原则 30 二、功能布局 30 三、总体平面布局的若干建议 30 四、交通组织 30 第九部分 建筑设计建议 32 一、单体建筑设计原则 32 二、建筑体型 32 三、建筑结构形式 32 四、产品户型： 32 第十部分 景观环境设计建议 34 一、总体指导思想 34 二、景观风格 34 三、景观布局结构 34 四、硬质景观设计 35 第十一部分 会所配套建议 37 一、会所设置原则 37 二、建议规模及设施 37 第十二部分 基础设施配套建议 38 一、给排水系统 38 二、室内管线布置 38 三、电气系统 39 四、公共照明系统 40 五、弱电系统 41 六、供气系统 42 七、其它 43 第十三部分 物业管理建议 44 一、委托物业管理 44 二、管理服务及要求 44 附件1： 45 附件2： 57 附件3： 第一部分 地块研究 一、地理位置 本项目地块位于麻城经济开发区内，金桥大道以东（市法院后面），路以北，距市中心3公里，四面环路，东接 路，南接 路，北近 路，西毗邻 路。距离麻城市火车站3公里，距离省道 公里。 二、地形地貌 宗地东西和南北长，整体处于三角形状。整体地势趋于平坦，落差相对不大，建设期挖土方量相对不大。目前地块内处于杂草丛生，为一处几乎没有任何人为痕迹的纯原生山地。 三、用地指标 本地块整体占地面积约为66700平方米（约为100亩），建筑用地指标： 商业部分： 建筑面积为：110062.4平方米 建筑容积率为2.3 建筑密度为32％ 注：其它要求暂时无限制。 四、区域环境 区域位于麻城市经济技术开发区，市中心南面。周边分布28个政府行政中心中的22个，该区域属于政府新行政中心。区域内交通相对较佳，区域内有金桥大道等主要交通大道，距离市中心和麻城市火车站相对较近，距离省道不远。但区域内市政配套相对缺乏，银行、医院、学校、商贸中心等等。周边居住人气暂时不足，在建和在售楼盘相对较少，商业氛围相对不足。乡村气息相对浓厚。对本项目的商业去化难度相对较大。 五、交通条件 本项目周边交通相对发达，区域内主要有金桥大道等主要交通大道，距麻城火车站相对较近，仅有3公里左右，距离省道不远，市中心到麻城市火车站的三路公交车经过本项目区域（20分钟一班），出租车来往频繁。出入麻城相对方便，是麻城对外交流与沟通的重要区域。 六、用地条件的分析与研究 根据上述特征，对本项目的影响主要有如下几个方面： 1、针对本项目11万方（约100亩）的商业项目，在麻城市尚属大盘体量，在麻城区域内，规模优势相对明显，但是，区域内有朝圣建材商业街、融辉第一城（206亩，含住宅），以及未来金桥世家三期100亩的商业体量，加上麻城在售和在建楼盘的沿街商铺，以及私家沿街商铺，整体市场商业供给体量相对较大，对本项目的冲击相对明显。因此，本项目必须跳出麻城，走向大别山整个区域发展。 2、项目地块处于三角形状，对项目整体流通和人气塑造影响相对较大。 解决方案： （1）产品规划分区设置，经营类型分区布置引导。 （2）内部交通设置四通八达，内街扩宽，增大内部流通性； （3）创业型写字楼和宾馆集中布置在三角形90度夹角，并设置中心广场，内街商铺集