成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势.doc

成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势 胡家镜 任政 北京第二外国语学院 摘要：酒店式公寓作为区别星级酒店与的房地产衍生新兴市场 目前，住宿业经营业态日益多样化，酒店式公寓因“酒店式的服务，公寓式的管理”的特征和优势，成为一股不可忽视的力量，分割着传统酒店的市场份额。酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了公寓的雏形。造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善是集住宅、酒店、会所多功能于一体，。向住客提供家庭的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而备受商务人士的青睐。 二、成都服务式公寓的经营及利润分配模式 目前成都酒店式公寓的经营模式主要分为三种类型：一是租赁经营。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的物业租金，典型如成都的世代锦江项目。这种经营模式比较固定, 业主购房时既已附带签署委托经营协议书，便于管理公司前期操作和统一经营管理；利于壮大酒店管理公司的实力，也减少了后期管理隐患；加之签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理公司后期经营也比较有利。但是，包租后形成固定支出成本，对管理公司压力较大，有一定金融风险性；而且据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向打擦边球 1、物业规模 成都酒店式公寓的发展还处于起步阶段，市场规模尚无权威统计。“173房产网”统计资料显示，成都目前共有52家酒店式公寓公开出租，每家公寓提供的客房数量在25--50套之间。来自高力国际最新的报告数据显示了成都市场爆发能量：根据成都外资投资发展的速度，目前在成都工作的外籍人士在10000人以上，2009年这个数据将突破15000人，这还不包括随行定居的家属，届时，成都市场对酒店式公寓的需求预计将会1521套 2、物业区域分布 “地段为王是制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。酒店式公寓地理位置较好领事馆、高档写字楼、餐饮娱乐大型商场云集的 表1：成都酒店式公寓区域分布状况 方 位 一环内 一、二环之间 二、三环之间 总计 东 南 西 北 4 7 6 3 1 10 6 1 3 6 3 2 8 23 15 6 总 计 20 18 14 52 3、物业品牌分布 由于投资者准入门槛较低，产权界定不清，成都的酒店式公寓绝大部分还是“短租公寓”的变异体，市场上各类酒店式公寓经营分散，名目繁多，规格不一。目前，成都的酒店式公寓品牌分布呈金字塔形式。居于最上层的是来自国外知名酒店管理集团或资金实力雄厚的中外投资者持有的单一产权酒店式公寓，例如香格里拉酒店内部的酒店式公寓，以及已落户成都。即将开业的雅诗阁、仁恒、力迅、博瑞 4、物业房型构成 成都酒店式公寓的房型比较多样化，户型面积从平方米到平方米不等大多为一室无厅的形式，类似于酒店的标准房间，适合短期停留的客户居住。在房型设计上居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间一房一厅起居室独立的半独立的，厨房和卫生间相对面积比较小，便于整套单元面积的控制颇受市场欢迎。 5、物业配套设施 通常情况下，物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施软件主要指服务水平 成都酒店式公寓的房内配套设施以家具设备为主厨房和卫生间的设施空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备质量桑拿及蒸汽室、阅览室、餐厅或酒吧、网吧等娱乐休闲设施商务中心、美容美发厅等商业设施 6、物业服务项目 除了良好的物业设施，提供“酒店式服务”是酒店式公寓的经营要诀软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政、安全、交通与其它等。《酒店式公寓计分制管理办法》，并根据考核分数确定等级，按照红牌、黄牌、绿牌三种颜色等级亮牌经营。只要客人一踏进酒店大厅，便能从接待吧台处看到警方对该店的安全评价，绿牌为安全，黄牌为存在一定隐患，红牌则为存在严重安全隐患机场接送、出租车预定、停车设施社区聚会、幼儿看护 7、物业价格水平与出租率 根据网络资料和实地走访收集的资料显示，除成都香