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附件五：项目定位报告模板 建明小区项目定位报告 阳光天地房地产经纪有限公司 营销策划部 ××年××月××日 目 录 第一部分 项目地块整体情况分析 4 一、地块位置 4 二、地块现状 4 三、项目交通出行状况 4 四、项目周边社区配套 5 第三部分 市场分析 6 一、宏观经济 6 二、房地产市场 6 三、区域房地产市场 6 第四部分 项目地块SWOT分析 7 一、项目地块优势分析 7 二、项目地块劣势分析 7 三、项目机会点分析 7 四、项目威胁点分析 7 第四部分 项目市场定位分析 8 一、项目定位的原则、战略与蓝图 8 （一）、基本原则 8 （二）、战略构想 8 （三）、小区蓝图 8 二、项目整体定位 8 （一）、我们的项目是什么样的住宅？ 8 （二）、定位论证 8 三、市场地位定位 9 四、小区功能定位 9 五、形象定位 9 （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ 9 （二）、定位论证 9 六 价格定位 9 七 户型面积配比定位 10 八 目标客户定位及分析 10 九 小区配套功能的定位 11  第二部分 项目地块整体情况分析 一、地块位置 宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、地块现状 1、项目位于裕华区和长安区的交界处，东临谈固东街，西临谈固西街，南临石家庄的迎宾大道裕华东路，北临建明中路； 3、项目系危楼改造项目，其中共要解决3600户回迁，占据总户数的2/3之多。 三、项目交通出行状况 1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。 四、项目周边社区配套， 学校：二十二中、二十七中、二十五中、河北医科大学、河北师大、石家庄经济学院 购物：百有百货、万千百货、益中百货 餐饮娱乐：保定会所、楚风楼、京都国际酒店、光明渔港、想唱就唱KTV 医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院 公园：槐北公园、畅园、枫华园、花卉园、江山花园 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。  第三部分 市场分析 一、宏观市场 宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等）。 二、房地产市场 房地产市场一般重点从城市房地产市场总体市场供需、价格水平以及发展趋势三个大方面进行描述分析。 三、区域房地产市场 1、区域房地产现状：描述区域房地产的市场供需、价格水平以及在城市房地产市场的位置等基本状况。 2、区域房地产市场特征：重点描述区域房地产市场的产品特征及走势、主力客户群体及消费分析。 3、区域房地产市场竞争：区域房地产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构）、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。（个案分析将采用表格的形式） 4、区域房地产市场个案分析：重点描述区域内在开经典项目、直接竞争项目或销售状况较好的项目，重点对个案进行产品、价格、营销手法等方面分析。 5、区域房地产市场分析：基于上述区域房地产市场四个方面的分析，明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位区域市场的价格水平和走势等。  第四部分 项目地块SWOT分析 一、项目地块优势分析 二、项目地块劣势分析 三、项目机会点分析 四、项目威胁点分析  第四部分 项目市场定位分析 “成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。 项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。定位的基本思路具体分析如下。 一、项目定位的原则、战略与蓝图 （一）、基本原则 1．从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位； 2．针对特定目标市场，而非整个市场； 3．充分考虑市场风险和市场潜力； 4．结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势； 5．寻求差异化的产品，创造出项目所在地的样板品牌。 （二）、战略构想 建立精品小区 服务城市居民 树立品牌效应 （三）、小区蓝图 对小区的档次、景观、生活和娱乐配套，以及物业服务等以文字、图片、音像等进行描述。 二、项目整体定位 （一）、我们的项目是什么样的住宅？ 从项目特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对项目作出总体