加油站评估思路.docVIP

加油站土地估价的探讨 ——四川大成房地产土地评估有限公司 加油站作为一种商服用地在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性即有明显的超额垄断利润根据《城镇土地估价规程》对于具有垄断性质的用地评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中如抵押、作价出资等基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看存在较大问题一是不动产价值的本质是不动产权益包括权力、利益和收益权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的如一个宾馆的大堂一个保龄球馆的一个球道一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作就毫无使用价值反过来附着于不动产的不可分割的权益应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中土地和特许经营权是加油站收益的根本基础土地座落决定加油站的区位包括临道路类型或者说所临道路机动车通行量、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等也就是决定了加油站的收益多少而特许