莱美药业拟收购湖南康源制药有限公司股权的资产评估项目资产评估报告书.ppt

52 th Chongqing Huakang Asset Land Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 1、工程前期费用 主要指工程勘察设计费、招投标代理费，评估人员根据房屋建筑物所在 地区的实际情况予以取舍。 2、建安工程造价 主要指房屋建筑物工程直接和间接耗费的各种人工、材料和机械费用等， 通常指土建工程造价和安装工程造价。 3、其他工程费用 包括勘察设计费、招标业务费、建设单位管理费、工程监理费、可行性 研究费、施工图审查费、城市建设配套费、白蚁防治费、散装水泥专项基金 费、新型墙体材料改革基金、防洪安保基金费等。 4、资金成本 主要指正常建设条件下，工程占用的资金在建设期内应计的利息。评估 人员计算资金成本时，假设工程所需资金在建设期逐步、均匀地投入，资金 成本率即为：1/2×年利率×正常施工工期。 5、成新率 （1）对于房屋及重要的构筑物，评估人员参照建设部颁布的《房屋完损 等级评定标准》及国家标准 GBJ144-90《工业厂房可靠性鉴定标准》，深入现 场进行勘察，针对建筑物的结构、基础、墙体、装修等各部分的实际情况， 确定价值影响因素及影响程度，采取理论成新率、现场查勘成新率综合打分 的方法确定成新率。 （2）对于一般构筑物，评估人员采用如下公式确定成新率： 成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100％ 三、评估步骤 1、评估人员收集相关产权及原始资料，并与资产占有单位填写的“建筑 Add:22F,Enrich Int.Plaza,168 Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqing.China.400015 Fax:023Tel:023地址:重庆市渝中区中山三路 168 号中安国际大厦第 22 层 邮编:400015 传真:023电话:02353 th ； ； ； ； Chongqing Huakang Asset Land Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 物清查评估明细表”相核对。 2、评估人员将资产占有单位填写的“建筑清查评估明细表”与其财务部 门的固定资产账簿记录进行核对，务使账表相符。 3、评估人员根据核对后的“建筑物清查评估明细表”，会同资产占有单 位财务人员，固定资产管理人员在现场逐项对建筑物进行勘察，确定其新旧 程度。 4、评估人员调查该地区、该单位最近时期相同结构房屋建筑物的造价标 准，查阅部分建筑施工图及结算资料。 5、评估人员根据现场工作搜集与了解的各种情况，进行整理与综合分析， 依照《资产评估准则—不动产》的规定进行计算，得出建筑物的评估值。 四、评估依据 1、2006 年版《湖南省建设工程计价办法》； 2、2006 年版《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》； 3、2006 年版《湖南省安装工程消耗量标准》 4、2006 年版《湖南省市政工程消耗量标准》 5、2006 年版《湖南省仿古建筑及园林景观消耗量标准》 6、《湖南浏阳市建设工程造价信息》2010 年第 6 期； 7、原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》； 8、国家标准 GBJ144-90《工业厂房可靠性鉴定标准》 9、湖南省建设工程《工程量清单计价办法及统一解释汇编》。 五、评估结果 经综合评定估算，湖南康源纳入本次评估的建筑物重置全价为 35,787,209.14元，评估值为29,052,011.79元，评估增值4,904,959.85元,增 Add:22F,Enrich Int.Plaza,168 Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqing.China.400015 Fax:023Tel:023地址:重庆市渝中区中山三路 168 号中安国际大厦第 22 层 邮编:400015 传真:023电话:02354 th Chongqing Huakang Asset Land Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 值率为20.31%。 六、评估示例 示例 2 号厂房 （一）工程概况 2 号厂房位于湖南省浏阳市洞阳镇生物产业基地（生物产业园）范围内， 钢混结构，建筑面积为 9228.1 平方米,于 2005 年 5 月交付使用并进行试生产。 该厂房共有 2 层，层高为 6 米，跨