上海天启开启合肥瑶海区低容积率住宅项目市场调研报告.docVIP

研究背景 合肥汴河路项目位于合肥市瑶海区内，规划总面积260.5亩，规划总建筑面积26万平方米，规划户数为3000户。规划容积率为1.3-1.5，绿化率达到40% 。 根据规划可以看出，整个合肥项目在合肥整个房地产市场中规模比较大，开发周期相对比较长，这样对于整个市场的的现状和未来的发展走势需要有一个比较深入的了解，由此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作。 研究方向 我们做什么样的产品？是做市场的领导者还是做市场的追随者？ 26万方的盘量在合肥属于比较大的项目，开发周期内宏观市场对其的影响是怎样的？ 我们的竞争对手是谁？ 我们产品的消费者来自那里？ 研究内容 合肥市宏观经济以及房地产市场状况 由于本项目的规模比较大，开发周期比较长，整个合肥市的宏观经济情况对于本项目的开发有着比较关键的影响作用，经济形势的好坏直接影响到本项目开发的成功与否。 而目前整个合肥市房地产市场的运行状况对于本项目也有着比较大的影响，根据对目前合肥市整体房地产市场的研究分析，可以对未来合肥市房地产市场有一个比较准确的把握，这对我们项目的开发也起到比较关键的作用。 因此，我们对合肥市宏观经济以及房地产市场进行研究分析是有比较重要的战略意义的。 区域房地产市场分析 由于本项目所处的位置是在合肥市的瑶海区内，位于合肥新站综合开发实验区内，在房地产角度上属于东区板块，所以对合肥目前的区域市场进行研究，了解各个区域板块的特点，从中找出我们板块的优势及劣势，这样我们在今后的开发中才能有针对性的去规避或者解决，，所以研究新站区房地产市场的特点及运行态势，对于本项目在开发及销售过程中将起到比较重要的借鉴和帮助作用。 竞争个案研究 根据目前合肥市场的情况，我们对区域内的竞争和区域外的竞争均进行了分析，根据我们的市场定位，得出我们最大的竞争来自于那里，从而使我们在开发过程中合理的规避，拿出相应的对策来进行针对性的防范。 地块研究 通过对地块地理、环境以及周边情况的分析，分析出地块本身所具有的优势和劣势，在开发过程中才能扬长避短，发挥自己的优势，在竞争中取得先机，以期取得开发的成功。 消费者研究 通过对合肥整体市场消费者的研究，我们可以看出合肥整体消费者的消费习惯，从而根据自己的自身情况分析出我们项目未来的消费者的来源，只有认清了我们自己的目标消费群，这样我们才能有针对性的，在产品以及销售手段上迎合该部分消费者的消费心理，在开发中掌握主动。 一、合肥概况 1、地理位置 合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部，是沿江近海的内陆城市。江淮分水岭南测，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。 合肥是安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。合肥是一座具有两千多年历史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称。在国内稳定时期，合肥是千樯鳞次，商贾辐凑的商业都会。而一旦战争兴起，国内动乱，合肥又常为兵家必争之地。全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。淮南铁路、合九铁路、京九铁路与即将兴建的宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，并有直通香港的定期航班。合肥市域指合肥市行政辖区，包括长丰县、肥东县、肥西县和市区，总面积7266平方公里。 合肥市城镇按地位、作用和职能分为4个等级，即中心城市合肥，次中心城市上派镇、店埠镇和水家湖镇，18个中心镇和86个一般乡镇。 2002年3月6日，根据国务院国函【２００２】１０号批复和省政府皖政秘【２００２】１３号文件精神 ，合肥市行政区划开始调整，适当扩大了市辖区范围。将肥东县管辖的磨店乡和龙岗镇的个 村、个居委会划归瑶海区，扩大市区面积平方公里，增加人口万人。 调整后市区总面积平方公里，总人口万人。成立四个新区：瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区。瑶海区 辖原东市区和平路、胜利路、大通路、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光 ９个街道。调整后，瑶海区辖城东、磨店个乡，七里塘、大兴个镇，和平路、胜利路、大通路 、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光、长淮、方庙个街道。 庐阳区 辖原中市区寿春、逍遥津、光明、安庆路、双岗、县桥、益民、亳州路、三牌楼、鼓楼 个街道。 调整后，庐阳区辖三十岗１个乡，杏花村、大杨２个镇，寿春、逍遥津、光明、安庆路 、双岗、县桥、益民、亳州路、三牌楼、鼓楼１０个街道。蜀山区辖原西市区琥珀、三里庵、五里