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透视产业地产动力联行 梁春整合资本 城市 产业 不动产 Integrate Capital City Industry Real Estate产业地产新问题与新趋势土地论万象观模式考资本术潜规则城镇化新革命土地论工业用地与模糊经济学的诱惑1979200320082012 2012年，国家房地产调控政策的压制和监管力度不断加大，更多开发商开始被迫进入这个市场，行业参与主体从政府、民企到外资，愈显多样化。2012年，可以说是产业地产井喷时代的到来。 2008年全球金融危机及国家房地产调控政策下的历史性调整期的到来，不少开发商开始另辟蹊径，寻找更广阔的新市场。嗅觉灵敏的开发商开始大量储备工业用地，积极探索产业地产之路。 随着改革开放进程加速，经济开发区进入社会视野。2003年起，国家在清理整顿开发区时最终保留了“一百零八将”。中国产业地产的发展雏形可以说正是源自这些园区，并不断演变繁衍，生生不息。 改革开放后，蛇口工业园的开发，拉开了中国真正意义上的工业地产崛起序幕。土地论工业用地与模糊经济学的诱惑提高价格住宅商业用地提高土地财政收入便宜的工业用地原本是由于鼓励生产成本的降低，但被产业地产商拿到后转手作为经营营利性用地，但其中包含的产权分割问题、土地用途追究问题、工业用地指标问题等却隐藏着很多风险。差价政府降低价格吸引大企业入驻工业用地现象一 专业批发城的土地诱惑现象二现象三土地论工业用地与模糊经济学的诱惑 落后地区的土地急先锋 总部基地—总部经济的乱麻模式考投资运营商——管理价值开 发商——制造环境土地运营商——规划产城产业运营商——培育未来123万通在宣布对无锡16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍，食堂，仓库等物业。万通控股采取“售后回租”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。万通持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%模式考投资运营商——管理价值 这是一种最具国际形态的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。案例：万通的“售后回租（Sale Lease Back）”模式模式考投资运营商——管理价值投资运营商模式的类型标准1、金融能力 金融能力 投资运营商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能够确保能在前期的并购和物业投资上获得先机，以及在未来的资本运作上对接资本市场，从而保证公司在业务开拓上能获得足够发展资金动力和清晰退出，维持公司投资运转。 价值判断能力 这一点对于投资运营商尤其重要，如同一个猎手，必须能够纷繁的环境和短暂的时间里迅速判断适合自己的猎物，并对其价值趋势有精确的预先判断能力；而物业持有在手中后，也要随时能够对价值区间有着明晰的判断，以便决定回报、退出、止损等策略，从某种意义说，这不仅是一种专业能力，更是一种天赋异禀的非常直觉。2、价值判断能力 资产管理能力投资运营商自身定位就决定了必须配备有足够张力的资产管理能力才能对物业进行持有，保证公司和业绩的可持续发展。对于产业地产投资运营者而言，正确的资产管理应开启从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁、至营运及维护等一系列的相关工作环节，每一个环节都可以影响到日后的资产价值能否保值和增值。3、资产管理能力4、辨别城市投资价值能力 辨别城市投资价值能力 投资运营商也必须对囊括城市配套、产业发展水平及企业实际需求在内的城市状况有清晰的认识和把控。只有辨别出具有未来投资价值的城市，才能让市场需求得到满足，投资获得拓展。模式考开发商——制造环境开发商模式的类型标准1、产品开发能力 产品开发能力由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产商必须如像三星、海尔这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并有自己独特的产品系。2、经营标准 经营标准 经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比，园区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。 有效客户的辨别能力 城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求，转变为区域的发展动力，进一步区域经济的发展。3、有效客户的辨别能力4、服务能力 服务能力 产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重打造自身服务水平，确保能够为入园企业提