郑州房地产市场2014上半年报.pdf

中国房地产现代服务业的整合者和领导者 地址：郑州市经三路68 号招商银行大厦1602 室 电话：0371 网址： 1 / 195 中国房地产现代服务业的整合者和领导者 2014 年上半年全国楼市关键词 地址：郑州市经三路68 号招商银行大厦1602 室 电话：0371 网址： 2 / 195 中国房地产现代服务业的整合者和领导者 2014 年上半年郑州楼市关键词 地址：郑州市经三路68 号招商银行大厦1602 室 电话：0371 网址： 3 / 195 中国房地产现代服务业的整合者和领导者 大环境决定政府不会 “强刺激 “救市，货币政策空间较少 上半年经济持续下滑，李克强强调不会“强刺激”，经济下滑楼市下行成为必然 一季度全国GDP 同比增长7.4%，仅次于2009 年一季度的6.6%，为20 个季度新低。近 期李克强在记者见面会上，再提对中国经济现状不搞“强刺激”，同时指出二季度经济发展 状况比一季度有所改善，但对于下行压力仍不能掉以轻心。 上半年房地产各项数据表现相对较差，楼市进入调整期 2014 年上半年，全国商品房成交量、成交金额分别下滑7.8%、8.2%，住宅市场下滑趋 势更加明显，成交量、金额分别下滑 9.2%、10.2%。上半年房地产开发景气指数持续下滑， 5 月份仅为95.02，濒临95 较低水平的临界线，降至2013 年以来的最低值。2014 年政府无 相关打压政策，楼市的下行为自发性调整，楼市进入调整期，房价逐渐趋稳，随着土地成本 的高企，人工材料费用的上升，房企后期利润下降。 虽然市场下行，地市出台政策救市，然而救市国际背景已不存在 随着房地产市场下行，各地开始出台刺激政策，多个城市实施放松限购、限贷政策，呼 和浩特已成为首个公开放松限购的城市，目前济南市场亦在酝酿跟风中，目前全国市场各方 对政府出台政策刺激房地产市场的预期加强，有人甚至预期会有类似 2008 年底出台的“4 万亿”刺激政策，然而 2008 年底政府出台的“4 万亿”刺激政策是有特殊的国际背景的。 主要由于当时美国次贷危机不断发酵，后续出现大型金融机构危机，全球金融市场掀起巨大 的冲击波，2014 年的国际环境与2008 年有天壤之别，虽然目前主要发达国家的经济复苏仍 然缓慢，但金融市场较为风平浪静。因此，出台强刺激措施的国际背景已经不存在。 资产负债率快速上升，高杠杆率制约货币政策空间，资金紧缺依然为头号问题 目前国内经济环境最重要的变化是经济杠杆率大幅度上升，金融风险增加，制约了货 币政策的空间。从国家资产负债表分析，2008 年以来我国企业负债率急剧上升，经济总杠 杆率（杠杆率=债务总量/GDP）大幅增加。经济总杠杆率经过两次快速上升，第一次为09 年前后我国政府为应对全球金融危机，实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，第二次为 2012 年第三季度至2013 年底，杠杆率从 1.7 上升到2 以上。经过两次杠杆率快速上升，过 去五年我国总体杠杆水平提高了70 多个百分点。从国际经验看，一个经济体在五年时间里 杠杆率上升30 个百分点，就意味着爆发金融危机概率大大上升。资产负债表的快速扩张必 然反映在金融体系上，市场风险偏好明显降低，因此我国通过扩张货币方式刺激经济及房地 产市场的空间已经很小，如果再次强行刺激，会使经济杠杆水平进一步上升，金融风险大大 增加。预计下半年全国楼市“钱荒”带来的资金紧张依然为楼市最为核心的问题。 地址：郑州市经三路68 号招商银行大厦1602 室 电话：0371 网址： 4 / 195