郑州恒大白庙项目价值简析.pptVIP

* * * 恒大白庙项目价值简析 通过对本项目的价值梳理，提出以下整体运营建议：持有总计25万平方米的商业物业，包括酒店、办公、商业；售出全部公寓、全部住宅及部分商业，回款55亿元。 前言 10万平方米酒店及办公物业——持有 60层高，城市建筑标杆 东风路交文化路处，城市标杆地段 20万平方米2-5层商业——售出1/4 临街1-2层大部出售 3-5层持有为主，整体运营 回款：10亿元=5万平方米*2万元/平方米 35万平方米住宅——售出 高尚居住区 周边已有标杆项目树立市场定位 回款：31.5亿元=35万平方米*9千元/平方米（精装修） 15万平方米公寓——售出 周边青年白领高密度聚集 城市主城区 回款：13.5亿元=15万平方米* 9千元/平方米 80万平方米 （容积率约6） 目录 第一部分 城市与项目 第二部分 区域与项目 第三部分 地段与产品 第四部分 价值简析 目录 第一部分 城市与项目 第二部分 区域与项目 第三部分 地段与产品 第四部分 价值简析 恒大终于回到河南郑州，这个市场与其品牌可以抗衡的企业仅有绿地、绿城、建业，而这个市场正处于成长期，潜力无限，来日方长！ 城市与项目 郑州，一亿人口的省会，全国交通枢纽，主城区户籍人口尚不过三百余万 中原城市群的核心 GDP超过3千亿元，全国城市排名前30 新郑机场，全国七大机场之一 徐兰高铁与京广高铁再次交汇郑州 …… 郑州 恒大在郑州房地产市场渡过最为火爆年销售面积超千万平米的09年后进入，能否再掀市场波澜？ 城市与项目 80万平方米的总体量+恒大的实力=郑州城市的又一张名片？ 本项目 城市与项目 目录 第一部分 城市与项目 第二部分 区域与项目 第三部分 地段与产品 第四部分 价值简析 金水区，郑州第一大区，郑州市经济、政治、文化中心，郑州人以居金水区而自豪…… 区域与项目 白庙 本项目 市商业中心 省政治中心 省文化中心 国家级新城区 （建成区） 国家级新城区 （待建区） 金水区房地产市场供求遥遥领先全市其他区域，是房地产市场的中心 （下表分别为：各区域商品房供应占比、各区域商品房销售占比） 区域与项目 目录 第一部分 城市与项目 第二部分 区域与项目 第三部分 地段与产品 第四部分 价值简析 恒大白庙项目所处地段的优势毋庸置疑，最重要的是恒大能否将城市片区提升到一个新的高度 地段与产品 文 化 大 道 白庙 商业中心 金 融 大 道 行 政 与 商 业 大 道 行政大道、城市主干道 联系新老城区干道 项目本身为河南省IT产品流通中心——河南科技市场，邻居为河南第一的城市豪宅，环绕的高校更是为恒大白庙项目准备了无数客源 地段与产品 河南第一 高层豪宅 圣菲城 河南财经 河南农大 郑州大学 解放军信息工程 河南省 实验中学 一流地段、主流产品、恒大品牌 地段与产品 住宅两梯四户，32层，约80平方米两房，120平方米三房； 商业：临内街商业两层；临主干道商业5层（现状为河南科技市场，经营良好，尚未未拆迁）； 办公与酒店：十字路口、六十层，使用高度可能仅次于郑东新区会展宾馆； 公寓：常规小户型，走廊式分布。 2万平方米中心花园，5000平方米中心会所 …… 目录 第一部分 城市与项目 第二部分 区域与项目 第三部分 地段与产品 第四部分 价值简析 商业价值参考曼哈顿，商业1-2层均价2万元/平方米 住宅及公寓价值参考蓝堡湾，建议精装修9000元/平方米 价值简析 曼哈顿区域是郑州市老城区向郑东新区发展的过渡区域，且属老城区的中央城区，具备老城区的成熟，同时具备新城区的潜力；板块先郑东新区成熟，更人性；比老城区商务板块更具发展潜力；金水路、未来路分别是城市东西南北主干道，直接决定本项目宜商宜居的潜质 曼哈顿 案例参考-曼哈顿 本项目占地170亩，建筑面积73万平方米（商业22万平方米），规模巨大成为地标性建筑，但超过6的容积率加上区域内本已拥挤的交通，使得住宅与商业的实际使用质量偏低 产品分析： 本项目紧邻城市主干道金水路和未来路，车流人流较大，属交通拥挤区域；本项目超过6的容积率与其22万平方米的商业规划更加重了区域内交通的负担；交通条件不良必然降低本项目的物业使用效率。 容积率过大和商业比重过大，导致住宅和商业物业的规划质量均偏低。 作为城市一级地段，本项目力图通过个别亮点来提升项目的整体档次，如商业引进品牌主力店，住宅16米挑高入户大堂（一楼）等，但根本上受整体规划质量的制约。 案例参考-曼哈顿 住宅物业由于自身规划质量偏低，且受裙楼商业的严重影响，故居住质量较低；但本项目地段优越，商业配