长沙及周边地区工业地产发展市场调研报告.pptVIP

关于长沙及周边工业地产发展市场调研报告 2011年来，公司陆续开始了国际工业园二期，望城工业园项目，云龙总部企业公园等几个项目的启动，就目前公司的发展趋势及各项目工作推进的速度来看，公司将在未来三年以工业地产为主轴的发展并以工业地产园区的建设进入一个快速发展阶段。如能为公司项目提供一份好的市场调研，提供一个好的销售招商模式对我司打造一个个优秀的样板园区以提升自身品牌竞争优势与品牌知名度是有必要的，更重要的是让孵化器的后续服务为中心进行园区企业产业化取得持续发展。因此在项目不断启动和拓展的过程中除要求有好的市场拓展团队与建设团队，也更需要有一个坚实的孵化器企业销售招商服务团队与之配合并真正的贯彻实施到处。只有做好了对整个工业地产环境的调研与分析并做好孵化理念的理解才是项目成功的要素。对于本部门特就园区销售招商市场的各项摸排调查工作做如下总结并汇报。 一、整体环境调查 我国房地产行业因自2008年金融危机走向低迷以来，2009年初，政府加大对房地产行业扶持的力度，然而，房地产行业崛起带来的是房价一直居高不下，最后高房价引发了各种民生问题。从2010年4月份来陆续出台了各种严厉的楼市调控。在经历2010年一轮又一轮的楼市调控后，虽在绝大部分城市成交面积环比下降，但一二线城市年度20%——47%的房价涨幅，使得政府不得不在出台更严厉的调控政策，也就是2011年1 月26日国务院出台的“国八条”。严厉的调控使得各城市土地市场出现萧条，国内各线城市土地成交明显放缓，房地产投资增速下降。 上半年长沙房地产市场情况分析： 经历前几年持续亢奋后，长沙楼市顺应着调控政策的方向，进入了缓和通道。一直紧缩的房产调控政策在2011年更是步步趋紧，市场环境“危机四伏，困难重重”。特别是年初“新国八条”的出台及随后引出了限购令、限涨令、房产税、明码标价、保障房建设等一连串调控抓手，加之频繁调整的利率、存款准备金率等金融措施，都为促进市场温和平稳发展加上筹码。“调控”毫无疑问将是未来一段时间内房地产市场的主旋律，随着政策调控的持续，市场出现降温态势，市场情况统计如下: 土地出让方面：2011年上半年，全市招拍挂出让土地挂牌29宗，土地面积112.49万m2。其中，商业（综合）用地挂牌18宗，土地面积73.40万m2；住宅用地挂牌1宗，土地面积5.48万m2；工业用地挂牌10宗，土地面积33.61万m2。全市土地实际成交32宗，成交面积196.40万m2，成交总金额1219947万元，综合地价水平值6212元/m2，其中，商业用地成交面积66.32万m2，成交金额1118445万元；住宅用地成交面积13.91万m2，成交金额41400万元；工业用地成交面积116.17万m2，成交金额60102万元。工业用地的成交比率明显比去年上涨37个百分点，说明政策的调控已逐步开始影响了商业地产的投资，更多有眼光的企业将目光转向于能适应市场发展需求的工业地产的开发，但这也对工业地产的开发企业提出了更高的要求，最合适的市场定位，最强的销招商团队，最好的品牌企业的入驻才是一个好的工业地产的成功要素。 新建商品房、住宅供应情况方面：2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万m2，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万m2，同比减少0.27%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售539.69万m2，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万m2，同比减少16.94%。 销售方面：2011年上半年全市新建商品房累计销售备案992.93万m2，同比减少9.88%，其中住宅销售备案894.25万m2，同比减少12.92%。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案692.56万m2，同比减少6.65%，其中住宅销售备案628.05万m2，同比减少8.43%。从数据来看，全市累计销售备案量同比减少接近一成，但分地域来看，四县市比内五区降幅更为明显。 以上各项数据表明，长沙市的商业地产明显处于一个市场调节期间，各开发企业也谨慎于投资项目的数量和体量。因国家调控房产市场的同时对于土地市场的辅助调控也十分严厉，国家连发几个极具针对性的土地调控通知，对“地王”的打击、对闲置用地的查处等使土地市场开始降温和冷静。长沙政府明显放缓了纯住宅用地推地的速度和数量，这一信号完全是配合房产调控，很多的房地产开发企业开始寻求更适合于市场的渠道及产品发展模式。加之相对住宅市场而言,工业地产市场具有六大优势:a利润率较高;b竞争远不如住宅市场激烈;c不受国家宏观调控政策影响;d地价相对便宜;e建筑成本较低(单体建筑墙面较少、建筑高度较低);f资金占用率较少。而在充分考虑到