回顾二十年之嘉兴住宅市场行情变化因素研究.docVIP

回顾二十年之嘉兴住宅市场行情变化因素研究 　　▲▲一、案例背景 1993年-2012年这20年是嘉兴住宅市场快速发展的二十年，该公司作为一个缩影，一个样本，从其价格波动变化中也能分析出嘉兴住宅市场行情的总体变化成因。下面是该公司1993年-2012年20年的平均销售价格、平均销售成本及平均毛利的折线图。 从以上图表可以看出：1993年到2012年二十年间，平均销售价格和平均销售成本基本呈逐年提高的趋势，尤其是2005年-2009年涨幅最大。平均毛利基本是逐年递增的，平均毛利率大体是十年为一个相似区间：1993年-2002年前十年平均毛利率都是20%多，经计算前十年毛利率平均数是26.32%；2003年-2012年后十年平均毛利率是30%多，后10年毛利率平均数是34.48%，后十年平均毛利率比前十年平均毛利率涨了31%。 ▲▲二、房价影响因素分析 下面我结合该公司二十年的历史数据分析一下售价、成本的变化因素。 住宅售价高低主要受土地价格、建安成本、配套设施费等内在变化因素和城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策等外在变化因素的影响，土地价格、建安成本属于住宅直接成本，配套设施费属于住宅间接成本，直接成本、间接成本增加都会引起住宅销售成本的增加，进而会引起销售价格的增加。城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策都会引起房地产市场供求