《物业承接查验办法》解读.ppt

《物业承接查验办法》解读 深圳房地产与物业管理进修学院 专职教授 深圳物业管理研究所 副所长 前 言 前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止）阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系，正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物业企业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素。 目前，住房和城乡建设部已制定了《物业承接查验办法》，并于2011年1月1日起施行。该办法进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期物业管理活动的监督管理。 为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，提升项目前期运作能力，特设置本课程。 物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一。 《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、五个明确、一个适用以及若干案例。 立法背景 长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。 漫漫的探索之路 现在我们来探究这样一个问题，前期物业管理阶段建设单位把共有部分、共有设施设备交付给物业服务企业，其本质是什么？ 所谓“交付”，在罗马法上称“traditio”。对交付内涵的确定，首先涉及的问题是：“交付”指向的究竟是一个脱离当事人意志的客观“事实”行为，还是包含当事人主观上移转所有权意思的“法律”行为？ 　无论后世法学在此问题上采何种观点，看来在罗马法上“traditio”一词是多义的：有时，它仅指移转标的物占有（甚至仅仅是“持有”）的事实行为，因此对于使用借贷物、保管物、出租物、出质物等，亦有“交付”之存在；而更多的时候，交付则被作为非要式物取得的一般方式，从而可能与所有权移转的意思发生关联。在后一种情形，“交付”被作为一个技术性词汇，指向一个能够发生标的物所有权移转的移转占有的行为。【 “traditio”这个拉丁词，亦有翻译为“让渡”者 】 2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定《北京市物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。 《北京市物业管理条例》 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。…… 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料: …… 《办法》在没有撼动原有的制度框架的前提下，通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任，通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业的健康发展。 《办法》关于交付的性质 虽然《办法》并无明确的说法，但其制度设计的新提法，可以断定是一种产权转移，物业服务企业是代表全体业主来接受共有部分、共有设施设备的。至于为什么不明确的提出，也确有苦衷，因为开发商也是代表全体业主与服务企业签订前期物业服务合同的，这样就变成了全体业主交付给全体业主，出现了逻辑上的矛盾。 《办法》关于交付的性质 一、表现在开发商部分的 ? 第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、