四川广元竞买地块可行性研究报告.doc

四川省广元市02号竞买地块可行性研究报告 二○○九年八月 四川省广元市02号竞买地块可行性研究报告 报告撰写人 陈立雷 刘巍 　　　　　　　　　　 报告编写日期 2009年8月 　　　 目 录 第一章 项目基本情况 3 1.1项目概况 3 1.2项目单位简介 4 1.3项目技术经济指标 5 1.4报告编制依据 6 1.5 需要说明的问题 6 二章 项目建设的背景和必要性 7 2.1项目建设的背景 7 2.2项目建设的必要性 7 第三章 投资环境分析 9 3.1总体宏观经济分析 9 3.2国家政策及土地市场分析 12 3.3房地产市场分析 14 第四章 区域市场分析 17 4.1、广元市地理区位 17 4.2、广元市城市建设概况 18 4.3宗地概况 19 第五章 项目市场定位 20 5.1 项目的优势 20 5.2 项目的劣势 21 5.3解决项目不利因素的思路 22 第六章 项目选址及建设条件分析 23 6.1项目用地范围及自然状况 23 6.2市政配套条件 23 第七章 项目运营建设方案 24 7.1项目限制和假设条件 24 7.2建设方案 24 第八章 全部投资估算与资金筹措 25 8.1投资估算说明 25 8.2投资估算 25 8.3资金来源与运用分析 28 第九章 项目财务评价 30 9.1销售收入估算 30 9.2成本分析 30 9.3利润分析 31 9.4财务指标分析 31 9.5结论 32 第十章 不确定性分析 33 10.1工期风险及防范 33 10.2 建筑工程费用风险 33 10.3敏感性分析 33 10.4盈亏平衡分析 36 第十一章 结论 37 基本报表1 全投资财务现金流量表 39 基本报表2 全投资成本分布表 41 基本报表3 开发销售时间分布表 42 基本报表4销售收入汇总表 44 第一章 项目基本情况 1.1项目概况 1、项目名称 四川省广元市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地 2、项目建设地点 项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69㎡，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。 3、项目建设内容 根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用地。 4、项目投资收益 经计算，本项目预计实现收入约117940万元，预计总成本费用约57387.9万元，此时，利润总额为56727.1万元，所得税按25%计征为18343.9万元，税后利润为38208万元。 5、项目融资 本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。 6、项目建设周期 本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度，从2009年第4季度开始至2011年第3季度。其中， 2009年第4季度为准备前期阶段，2010年第一年季度为开工建设，并取得预售，至2011年第三季度竣工验收。 1.2项目单位简介 单位名称：北京东方龙济投资发展有限公司 注册地址：北京市朝阳区姚家园105号观湖国际大厦s1座1902-1808 法人代表：王洪波 注册资金：1亿人民币 企业性质：有限责任公司 公司简介：主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、唐山龙济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元。 1.3项目技术经济指标 四川广元苴国路南侧02号用地经济指标 项目基础信息 项目占地面积 75254.69㎡ 112.88亩 项目总建筑面积 301163.8㎡ 项目可售建筑面积 301163.87㎡ 项目体量分布 一期 二期 三期 四期 住宅建筑 269163.8㎡ 134581.9㎡ 134581.9㎡ 非住宅建筑面积 商业建筑面积 32000㎡ 32000㎡ 地下建筑面积 75291㎡ 37645.5㎡ 37645.5㎡ 项目经济效益指标 项目总销售收入 122762万元 项目投资总成本 92009万元 折合可售建筑面积成本 3055元/㎡ 其中项目期间费用 7831万元 折合可售建筑面积成本 260元/㎡ 项目利润总额 28510万元 项目所得税 7127万元 项目净利润 21382万元 项目FIRR（季） 23%