土地评估业务拓展及估价实务.doc

土地评估业务拓展及估价实务 2006年土地估价师继续教育教案 吉林省土地咨询评估中心 罗宏波 2004年3月，胡存智秘书长土地估价师协会秘书长联席会上的讲话《抓住机遇 务实创新 开创协会工作新局面》中讲到，要创新评估技术，拓展业务领域。对评估技术，胡存智秘书长主要提出四个方面，即： 1、划拨土地使用权评估。 2、征地价格评估。 3、土地收购价、出让底价评估。 4、集体建设用地流转价评估。 在我省，征地价格评估原来不用评估，主要是由征地方和被征地方在国家法律法规的基础上协商确定。现在，国土资源厅正在出台土地征用区片价格，以后征地就按区片价格执行，也不需要进行评估。 近年来，全省各地土地租赁土地增加，土地评估机构遇到的租赁土地使用权评估较多，大部分估价师在租赁土地评估上也存在着较大的困惑，所以我今天要讲讲租赁土地评估。 今天主要讲述四个方面问题： 1、划拨土地使用权的评估 2、租赁土地使用权的评估 3、土地使用权拍卖底价及土地收购价格评估 4、集体土地的评估 一、划拨土地使用权的评估 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 ★两个观点： 1、有一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。 存在：企业拆迁划拨土地的补偿。 实际上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。另外，为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。 2、不管是不是划拨土地，一律评估土地市场价值，即出让土地使用权。 举一个典型的例子：某企业用划拨土地使用权及地上房屋抵押贷款，评估机构评估抵押物价值达1亿元(含土地出让金4000万元)，结果该企业从A银行贷款7000万元(10000万×70%)，抵押到期企业不能还贷，对该抵押房地产依法拍卖变现1亿元，这1亿元在扣除土地出让金4000万元后，A银行仅就余下的6000万元有优先受偿权，银行损失1000万元，还未包括利息损失。因此，在评估时，对于划拨土地使用权，评估时只评市场价值是不科学的，也是有极大风险的。 国土资源部于2001年2月3日下发了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号) 指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，对于企业改制的划拨土地使用权评估，国家已明确不能按照出让土地使用权进行评估。 那么，是不是所有的划拨土地使用权都按划拨土地使用权价值进行评估呢，答案是：要区分情况。 对划拨土地使用权评估的分析： 划拨土地使用权抵押评估 国土资发[2001]44号中规定：企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；对此，《房地产估价规范》也明确规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。 所以，划拨土地使用权抵押评估应只评估划拨土地使用权价值。 划拨土地使用权转让评估 正常转让：占转让的绝大部分。 《房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。” 转让后需由买方交纳土地出让金，转变为出让土地使用权。这种情况，只需评估划拨土地使用权价格。 转让后用地仍符合划拨目录的，按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地仍属划拨性质的，土地评估值中也不应包括土地使用出让金，只需评估划拨土地使用权价格。 保留划拨的前提： 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年8号令）企业改革涉及下列情形，经批准可采用保留划拨方式处置。 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的。 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后企业是国有工业生产企业的 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业。 国有企业改造或改组为国有独资公司的。 经军区总后批准转让的划拨土地。这类土地比较特殊，因为此种划拨土地使用权转让后可直接变为出让土地，只需交地方政府相当于出让金的5%的管理费用。所以评估此类划拨土地，地价中应包含土地出让金，或只扣除5%的土地出让金。 划拨土地使用权收购评估或房屋拆迁补偿评估 非住宅土地收购：只需评估划拨土地使用权价格。 住宅土地