房地产估价理论与方法new.ppt

二、肥力 三、地质条件 四、地形、地势 五、土地面积、形状 六、日照、风向、降雨量、自然灾害 七、建筑物外形及其他 返回目录 返回目录 上一页 第二节 环境因素 声觉环境 大气环境 水文环境 视觉环境 卫生环境 返回目录 返回目录 上一页 第六节 指数修匀法 是以本期的实际值和本期预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。 Vi+1=V i+a×(Pi-Vi)=a Pi +(1-a) Vi 返回目录 上一页 第七节 长期趋势法的功用 1、用于收益法中对未来净收益等的预测 2、用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正 3、用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力 4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 返回目录 上一页 第九章 地价评估 第一节 路线评估 第二节 城市基准地价评估 第三节 宗地价格评估和基准地价修正法 第四节 高层建筑地价分摊与土地占有份额 的确定 返回总目录 第一节 线路评估 一、线路价法的基本原理 1、线路价法的概念 返回目录 上一页 线路价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，将此平均水平价格称为线路价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。（临街、临接） 线路价法是土地估价方法中最常用的方法，除此之外，还有区段价法、收益乘数法、标准田法。 2、线路价法的理论依据 线路价法实质上是一种比较法。比较法的理论依据是替代原理。 返回目录 上一页 在线路价法中不做交易情况修正和交易日期修正，其原因是 1）标准宗地的平均水平价格已是正常价格 2）该价格所对应的日期与估价时点一致 3、线路价法适用的对象和条件 对象：城市商业街道两侧土地的估价 条件：道路较规整、临街各宗土地的排列较整齐、合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。 二、划分线路价区段 线路价区段是指具有同一个线路价的地段。应考虑可及性相当、地块相连的土地为同一线路价区段。 返回目录 上一页 三、设定标准深度 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。在实际估价中，设定的标准深度通常是线路价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。 四、选取标准宗地 标准宗地是线路价区段内具有代表性的宗地 1、一面临街 2、土地形状为矩形 返回目录 上一页 3、临街深度为标准深度 4、临街宽度为标准宽度（众数） 5、用途为所在区段具有代表性的用途 6、容积率为所在区段具有代表性的容积率（众数） 7、其它方面，土地使用年限、生熟程度也具有代表性 五、调查评估线路价 道路上的若干标准宗地的平均水平价格，通常在同一线路价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法、比较法等，分别求其单位价格或楼面地价，然后以简单平均数、中位数、众数，作为该线路价区段的线路价。 返回目录 上一页 六、制作深度价格修正率表和其他价格修正率表 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 深度价格修正率是基于深度价格递减率。 单位地价 深 度 返回目录 上一页 a1 a2 an-1 an 最简单的深度价格递减率是4321法则。将临街深度100英尺（30.48m）的土地，划分为与道路平行的四等份，各等份的价格依次占总价的40％、30％、20%、10%；若临街深度超过100英尺，则以9876法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份占临街深度100英尺的价格的9％，依次为8％、7％、6％。 例： 临街深度30.48m，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元（标准宗地）。其相邻临街深度15.24m，宽度20m的矩形土地，根据4321法则，求总价是多少？ 总价＝121.92×（40％＋30％）＝85.34万元 返回目录 上一页 若临街深度是45.72m，求其总价？ 总价＝ 121.92×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％＋8％）＝142.65万元 深度价格修正率表有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。 单独深度价格修正率的关系： a1a2a3…an 累计深度价格修正率的关系： a1a1+a2a1+a2+a3….a1+a2+a3+..an 平均深度价格修正率的关系： a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3…(a1+a2+..+an)/n 返回目录 上一页 七、计算临街各宗土地的价格 1、线路价法的计算公式 1）以标准宗地的总价作为线路价时，应采用累计深度价格修正率 总价＝标准宗地价格×累计深度价格修