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浅议以土地登记为核心不动产统一登记必要性 　　一、 概念 根据《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是 指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此不动产物权的核心在于土地物权，房屋、林木等不动产的自然属性上依附于土地，因此必须以土地为基础和核心来建立不动产登记制度。 《物权法》第六条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记）明确规定了物权设立和变动的公示方法，明确不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方式。第九条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）对不动产登记效力作了规定。 二、 我国土地制度发展 土地资源是自然资源的重要组成部分，是陆地生态系统的主体，是国民经济和社会发展的重要物质财富。土地具有资源和资产的双重特性功能，土地资产是土地资本的物的表现。要把土地资源向土地资产、资本转化，就必然要求明确土地权利的面积、用途、地位、价格等。 1982年《宪法》第十条正式宣布，城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。1988年通过的《宪法修正草案》规定土地使用权可以依照法律规定转让，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布。 在我国城市土地属于国家所有，依法实行国有土地有偿，有限期使用制度。采用的是土地所有权和土地使用权相分离的土地使用制，分为有偿使用和无偿划拨使用两类。国家作为唯一的土地所有者垄断了城市土地一级市场，依法取得的土地使用权通过转让和出租等形式形成了充满竞争的城市土地二级市场。自改革开放以来，随着土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值得到体现，土地的经济特性特别是城市土地的商品属性日益凸现。根据世界银行的一份研究报告指出，当人均GDP高于1000美元之后，土地的商业利用和市场价值才会显现出来。也就是说，当经济发展达到一定阶段之后，土地的功能将发生新的变化，原来的生产性功能和资源功能会趋于弱化，而资产增值功能、生态循环功能等将趋于强化。根据目前的银行汇率，中国人均GDP达到1000美元是1998年至1999年之间。这就要求我们要重新审视土地的功能，更要重视拓展土地的新功能价值，更好的挖掘土地的增值功能，避免土地资源的过度透支和闲置浪费，提高城市土地的合理有效利用，更好的服务于城市化发展的长远目标。1986年《土地管理法》颁布，建立国有土地使用权、集体土地所有权和使用权登记制度。强调依法登记土地所有权和使用权受法律保护，为土地登记制度打下法理基础。1989年11月，原国家土地管理局颁布《土地登记规则》，1996年2月对《土地登记规则》进行修订，从49条修改到78条。2007年3月，第十届全国人大五次会议审议通过《物权法》，规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。同年，国土资源部出台《土地登记办法》，从2008年2月1日施行，明确土地登记类型、程序、要求等。 三、相关理论 20世纪70年代前后，美国著名经济学家道格拉斯C?诺思（Douglass C. North）在研究中重新发现了制度因素的重要作用，他的新经济史论和制度变迁理论使其在经济学界声誉雀起，并因此获得了1993年度诺贝尔经济学奖。制度可以视为一种公共产品，它是由个人或组织生产出来的，这就是制度的供给。由于人们的有限理性和资源的稀缺性，制度的供给是有限的、稀缺的。随着外界环境的变化或自身理性程度的提高，人们会不断提出对新的制度的需求，以实现预期增加的收益。当制度的供给和需求基本均衡时，制度是稳定的；当现存制度不能使人们的需求满足时，就会发生制度的变迁。 我国的不动产分类复杂，登记分散在多个部门，针对不同类型的不动产，住建部门负责房屋所有权登记；国土部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记；农业部门负责耕地、草地承包经营权登记；林业部门负责林地所有权和使用权的登记；渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记；海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记，涉及多个部门。全国大部分城市，房产和土地分开登记，房产在住建部门登记，所有土地使用权则在土地部门登记。在我国土地登记的标的物仅限于最狭义的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前地政、房政由土地行政主管部门、房产管理部门分别管理的体制决定的。但这一做法与国际上通行的把地面上的房屋和其他建筑物、附着物作为土地登记内容一部分的做法不一致，且日益暴露出诸多弊端。2007年颁布的《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，有法律、行政法规规