宁夏物业公司普遍存在的物业管理问题及对策研究.doc

宁夏大学新华学院 论文大纲 题目：宁夏物业公司普遍存在的物业管理问题及对策研究 姓 名 李 琳 系 名 经济与管理系 专 业 房地产经营与管理 指导教师 2012年12月18日 摘 要 近年来，随着宁夏城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多，物业管理纠纷也日益增多。物业公司的发展给宁夏城市经济建设带来了新的生气和活力，是构建“和谐社会”的重要载体，在宁夏房地产市场产业链的不断完善，社会稳定和化解现阶段再就业压力方面发挥着积极的作用。本文从实际出发，全面分析探索宁夏物业公司普遍存在的物业管理问题，提出了切实可行的解决途径和今后发展对策。 关键词 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人 1.1.2 国内外研究进展概况 物业管理在我国仅有30年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式 房地产关联度高，带动力强，与人民生活息息相关。近年来伴随宁夏房地产市场的蓬勃发展，宁夏物业公司也迎来了发展的高速通道。笔者通过对物业管理基本内容、特征、服务特点，宁夏物业现状与发展等内容，简单阐述宁夏物业公司普遍存在的物业管理问题并提出相应对策。 1.2.2 论文研究方法 文献研究法:在研究过程中,查阅大量文献,借阅已有研究成果,为论文撰写提供了理论依据。 第2章 物业管理概念及特征 2.1物业管理概念 2.1.1 物业管理概念的由来 房子是人类生活与生产经营的基本物质资料，随着社会化大生产和资源配置的需要，单一的产权式房地产形式已经不再适用经济社会发展的要求，特别是近代科学技术的进步和为节约社会物质资源和改善人类生活条件赋予建筑丰富的形式。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化，房子的产权已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属性质的改变-----即产生物业管理。随着现代市场经济体制的，物业管理行业，并在发展中不断充实和完善。 2.1.2 物业管理概念的内涵 物业管理受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 2.2.1 物业管理产生背景 我国物业管理产生于本世纪80年代初。广州、深圳为代表的南方沿海城市，在借鉴和吸收香港物业管理管的经验基础之上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理模式。之后，这种模式扩展到了全国，并成为我国住宅使用期管理的普适模式。然而，在以这种惯用的模式为背景的环境下的这种层次的物业管理的开展还只是处于物业管理的初级阶段。 宁夏的物业管理起步于九十年代中期，1995年才成立了银川市物业管理公司、银川中房物业管理公司、建发物业管理公司等第一批物业管理企业。截止2011年，全区共有物业服务企业300多家，其中国家级资质企业2家，自治区二级物业企业18家，物业从业人员达15000多人.。全区物业服务行业年产值1亿多元，年人均创造产值近万元。全区城镇实施物业管理住宅小区建筑面积达5000多万平方米，物业服务覆盖率为47%左右。全区城市800多个居住小区中成立业主委员会的有260多家，接近30%，其中，首府银川市有150个住宅小区成立了业主大会或业主委员会，占全市物业管理小区的36%。 2.2.2 物业管理特征 长期的计划经济体系使宁夏一直采取福利型的房