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关于我国房地产市场调控几点思索中图分类号：F294文献标识：A文章编号：1009-4202(2013)07-000-03 摘要在我国房地产业二十多年的发展过程中,至少有十年的时间经历了政府调控,效果并不满意.本文首先回顾了我国房地产市场十年调控的历程,其次分析了有关房地产市场调控不成熟的深层次原因,最后讨论了厘清保障性住房与商品住房、政府与市场、中央与地方、法律与政策等四种关系,有效实施房地产市场调控的基本思路. 关键词房地产市场政府调控市场调节 引言 我国的房地产市场随着市场经济的发展而起步,从上世纪九十年代初期开始形成,历经十年后出现了“过热”等不良现象,于2003年开始调控;其后调控便如影随形伴随着房地产市场的十年发展历程.纵观这二十多年房地产业发展和这十年房地产市场调控的情况,横观全国房地产业面临的形势和出现的问题,可以看到我国房地产市场的种种现象及其背后的根源,在房地产领域中市场这只“无形之手”与政府这只“有形之手”是怎样进行了十年而且愈演愈烈的博弈大戏. 为什么我国房地产市场会出现让万千百姓烦恼,让中央政府焦虑的问题?“无形之手”与”有形之手”的博弈会有什么样的结局?我国的房地产市场会走向何方?反观十年对这些问题重新思考,对于正确认识我国当前的房地产市场困局,对于政府负好责,市场定好位,合理引导房地产市场供求,促进房地产业的健康持续理性发展,无疑具有重要意义. 一、从十年调控轨迹看房地产业发展的政策导向 从上世纪九十年代初开始起步的我国房地产市场,经过十多年的发展,到2003年出现了投资过热等问题;2003年4月,中国人民银行下发第121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,开始以金融手段调控房地产市场.就在121号文件的作用开始显现但还不明显时,同年8月12日,国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发2003年18号文）,指出全国的房地产市场是健康的,不存在泡沫问题;随后出现的全国房地产发展“大好”形势淹没了央行121号的警告与忧虑.经过2004至2008上半年各项政策措施密集出台,房地产这匹从18号文发出后的脱缰之马开始稳住步伐.可就在此时世界金融危机爆发,受其影响,我国经济增长三驾马车中的出口严重受挫.为了保8%的经济增长,中央连续出台措施刺激市场,4万亿的政府投资计划迅速落实.在这样的宏观经济形势下,坚持数年的房地产调控政策在半年内快速“松绑”,从2009年6、7月份开始,房地产市场从谷底一跃至峰顶.到2009年底,中央很快重新觉察到房地产这匹脱缰之马的肆意妄为,2010年国务院及相关部委出台了24个文件打压房地产市场.2011年国务院“新八条”对房地产市场调控实行地方政府问责制;2012年住建部启动全国40个城市住房信息系统查询系统;2013年2月20日“新国五条”出台.就在当前各地纷纷集中出台“新国五条”实施细则的时候,全国房价在二手房交易火爆的引领下又掀起了新一轮涨价热潮. 二、房地产市场调控效果不佳的原因分析 对于仅有二十几年历史的中国房地产业而言,十年调控不可谓不长.为什么调控的思路始终不变、不从房地产业本身发展的规律入手,用政府的作为解决政府的问题,用市场的手段解决市场的问题呢？其原因既有传统的思维定式,也有现实的利益驱动;既有房地产业本身的原因,也有业外各方力量的博弈.综合起来至少有五个方面的因素. 1.几十年计划经济体制的思维定式和行为惯性.改革开放已有三十五年了,在政府的指导思想和行为模式上,计划经济体制的影响相对存在,在房地产调控的十年当中,不时会发现计划经济的影子.“限价、限购、限贷”很明显就是用计划的干预手段来调控市场上出现的问题,而不是从供需矛盾入手,发挥价格机制的作用,从而陷入愈调愈涨、调调涨涨的困局.作为供给来讲,用于住宅建设的土地,前几年是大增,后几年是大减,其中也存在着供给结构不合理的问题.2005年、2006年土地供给下降导致2007年出现的房价暴涨,2009年的土地供给减少导致2010年的房价暴涨,2011年土地供给下滑,有人就预言2013年新一轮房价暴涨,从今年前三个月的统计情况看,房价上涨已见端倪.在土地供给不足的同时,还有供给结构不合理的问题,在不足的土地供给量中,真正用于廉租房和经适房建设的更少.非市场化的行政干预是抑制需求,市场化的自我调节是增加供给,十年调控政策使房地产市场机制严重扭曲. 2.土地与货币在房价持涨中上下其手.近十年来,我国的城市化、住房刚性需求、资源配置不均衡等,固然能在一定程度上推高房价,但却不足以令房价如此飙升.我国房价畸高的重要原因在于土地的政府垄断及货币超发.2004年“8.31”大限之后,政府成了土地的唯一出让人.目前北京房价2003年