物业管理的市场监管.ppt

物 业 管 理 的 市 场 监 管 陈 伟 世界上任何一个政府，无论多么的保守，都不会对经济袖手旁观。 每个有效率而且讲人道的社会都会要求混合经济的两面——市场和政府的同时存在。 ——保罗·萨缪尔森 一、政府为什么要监管物业管理市场？ （一）市场失灵的补救 1、不完全竞争 2、不完全信息 3、外部性 （二）公共利益的维护 1、改善人居工作环境 2、维护社区和谐稳定 3、提高城市管理水平 4、解决城乡就业难题 5、推动国民经济增长 （三）社会转型的需求 1、私人财产权的确定 2、计划向市场的转轨 政府主导型物业管理 业主主导型物业管理 二、物业管理市场行政监管的目标是什么？ （一）提高经济效率 （二）促进公平交易 （三）稳定宏观经济 （四）保障公共安全 三、我国物业管理市场行政监管的现状如何？ （一）物业管理市场主体的监管 1、物业服务企业（卖方）的监管 （1）企业资质管理制度 《物业服务企业资质管理办法》 （2）物业管理师制度 《物业管理师制度暂行规定》 2、业主团体（买方）的监管 （1）业主大会制度 《业主大会和业主委员会指导规则》 （2）管理规约制度 《业主临时公约示范文本》 （二）物业管理市场客体的监管 物业服务产品标准及评价体系 《全国物业管理示范住宅小区》 《普通居住小区物业管理服务等级标准》 （三）物业管理市场价格的监管 1、物业服务收费监管制度 《物业服务收费管理办法》 2、物业服务定价成本监审制度 《物业服务定价成本监审办法》 （四）物业管理市场竞争的监管 前期物业管理招投标制度 《前期物业管理招投标暂行办法》 （五）物业管理市场供求的监管（调节） 1、住宅专项维修资金制度 《住宅专项维修资金管理办法》 2、物业管理保障体系的探索 老旧小区的物业管理 保障性住房的物业管理 （六）物业管理市场行为的监管 1、物业承接查验制度 《物业承接查验办法》 2、物业服务合同的监管 《前期物业服务合同示范文本》 四、当前物业管理市场存在哪些问题？ （一）企业推动的主动热情与业主自觉的被动冷漠的矛盾 1、政府主导 + 企业推动 ≠ 业主自觉 2、物业管理买方主体的缺位和错位 = 跛足的市场 （二）享受服务的公共性与履行义务的个体性的矛盾 1、物业服务消费的“搭便车”现象 2、物业服务收费的行业困境 （三）服务成本刚性增长与服务价格缺乏弹性的矛盾 1、迟钝的价格反映 2、保守的价格管控 （四）充分开放的市场竞争与显失公平的市场力量的矛盾 1、低准入壁垒和低产业集中度 2、前期物业管理服务的市场失灵 （五）日益增长的服务需求与优质服务的有限供给的矛盾 1、低端服务的过度供给 2、高端服务的无限需求 （六）专业分工的快速发展与要素市场的相对滞后的矛盾 1、劳动素质的差强人意 2、配套服务的市场发育 3、垄断行业的风险转移 五、如何优化和完善物业管理市场监管体系？ （一）物业管理市场特征的把握 1、业主大会公共决策的低效率和非理性 2、物业服务产品的无形性和准公共性 3、物业服务价格的稳定性和成本决定性 4、物业服务需求的固定性和不可替代性 5、前期物业服务市场的力量失衡 6、人力资源在生产要素中的核心地位 （二）物业管理市场监管理念的创新 1、命令控制式 扶持激励式 2、强制禁止型 协助指导型 3、尊重市场和鼓励竞争的原则 4、公权节制与公益优先的原则 （三）物业管理市场监管体系的优化 1、强化业主大会制度以平衡市场力量 2、细化物业服务标准以促进信息对称 3、改进服务价格机制以提高经济效率 4、完善市场竞争规则以实现公平交易 5、制定产业扶持政策以加快行业发展 6、探索物业服务保障以刺激服务需求 7、规范前期物业管理以保证公共利益