第十七章 房地产中介合同.ppt

第十七章 房地产中介合同 何凤麟 一、房地产中介服务简介 房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询 房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。 房地产咨询 如公民之间签订房屋租赁合同，要向有关机构咨询有关租金及国家和地方政策法规的具体要求等方面的情况；如房地产开发商要向有关机构咨询地价、土地使用权的出让条件与出让方式、待出让地块的具体情况等。此外，房地产咨询机构还可以从事编制房地产投资可行性报告、招商、促销与培训等方面的工作。 房地产评估 房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断 房地产评估 无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。 房地产经纪 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。 房地产经纪 也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。 二、设立房地产中介服务机构必须具备法定条件 有自己的名称和组织机构。 有固定的服务场所。 有必要的财产和经费。 （10万） 有足够数量的专业技术人员。 法律、行政法规规定的其他条件。 《公司法》： 从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司，其注册资本不得少于10万元人民币。 三、房屋租赁中介服务合同主要内容 当事人姓名或名称、住所； 终结服务项目名称、内容、要求和标准； 合同履行期限； 收费金额和支付方式、时间； 违约责任和纠纷解决方式； 其他约定。 四、签定房地产中介服务合同的注意事项 1、房地产中介服务人员承办业务，应由其所在的中介结构统一受理与委托人签定书面中介服务合同，中介服务人员无权签定合同。 2、选择合法的、信誉度高的中介公司，并认真、仔细地查看其是否具备两证：即国土房管局颁发的资质证和工商部门审发的经营许可证。 3、要看清中介服务协议上的内容才签字。现在有许多中介公司带客看楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服务协议(俗称看楼纸)。为免看完楼后与中介公司有任何争拗，签字前谨记一定要看清看楼纸上所写的内容，切草草签个字了事。 4、进行交易前，一定要核实业主的房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。 5、看清合同条款。签署购(售)房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购(售)房合同。 6、将各项口头承诺写进合同。买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主试价时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或试价的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数订金。 7、尽量避免签单方委托。大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当市民看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。过于信任、依赖中介公司，这就给某些黑中介可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当。 8、不要与经纪私下交易。若为了节省中介费与经纪私下成交，一旦出事，后果不堪设想。 五、房地产销售代理合同 是委托人与受托人之间签订的，由受托人代表委托人向第三人出售房地产，委托人向受托人支付约定报酬的协议。 按委托人对代理人授权的大小可分为：一般代理、独家代理、包销代理。 一般代理 是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。 单务合同； 经纪人找到买主前，委托人可以随时撤消合同。（但不能私下与经纪人找到的买主商谈交易） 独家代理 独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。 包销代理 商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。 选择包销，则要以合同的形式明确约定房地产包销商对包销范围内的房屋自定销