项目本体分析方法论.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四章：体｜开发商关心的五大要素 关注点一：宏观经济是否有支撑？ 宏观经济考量指标 GDP水平 居民可支配收入 城市规划 总量：是否较大 增幅：是否够快 结构：是否合理 排名：是否靠前 总量：是否较大 增幅：是否够快 排名：是否靠前 负荷：是否合理 城市规划：是否有强势“概念” 产业规划：是否能导入人口 用地规划：是否有较大发展 第四章：体｜开发商关心的五大要素 关注点二：区位地理是否有优势？ 区位环境考量指标 空间环境 配套设施 规划利好 地理位置：相邻辐射关系 历史人文：有无悠久的历史文化 自然景观：有无优越的自然景观 交通环境：内、外交通是否便捷 教育环境：有无知名的教育支撑 医疗环境：有无知名的医疗设施 生活环境：有无完善的生活设施 功能定位：有无强势“概念”引入 基建规划：有无大型基建规划 生活配套规划：有无大型商业规划 第四章：体｜开发商关心的五大要素 市场需求考量指标 供应 成交 综合 总量：有无达到一定规模 增幅：有无达到一定比例 总量：有无达到一定规模 增幅：有无达到一定比例 供求关系：是否合理 区位排名：是否靠前 人均面积：是否有空间 关注点三：市场需求是否有满足？ 第四章：体｜开发商关心的五大要素 价格增长考量指标 均价 其他 房产价格：有无持续增长 增长幅度：有无达到一定比例 区位排名：与周边其他城市相比 价格区间：客户普遍接受的价格 购买压力：房价与家庭收入比 关注点四：价格增长是否有空间？ 地产成本价格：有无增长空间 产品投放考量指标 各类型产品的市场供应比重 各类型产品的市场成交比重 关注点五：产品投放是否有机会？ 各类型产品的供求关系 各类型产品的价格水平 第四章：体｜开发商关心的五大要素 二、如何实现客户需求？ 客户需求实现途径 宏观经济环境 城市地理环境 市场需求环境 城市历年统计年鉴 城市规划网 国土资源网 城市政府网站 城市规划网 城市地图网 城市历年统计年鉴 城市房地产网 房地交易中心统计报告 城市国土资源网 实地调查 第四章：体｜如何实现开发商要求 * * 客户需求实现途径 价格空间环境 产品开发环境 实地调查 房地交易中心统计报告 房地产交易网 当地房企市场研究报告 实地调查 城市房地产网 房地交易中心统计报告 当地房企市场研究报告 接上页 第四章：体｜如何实现开发商需求 类别 影响因素 指标阐述 权重 单项得分 最终得分 衡量标准 基本面 GDP 　 　 　 　 衡量城市发展水平 人口规模 　 　 　 　 衡量房地产的需求量是否充足 人均可支配收入 　 　 　 　 衡量居民消费力高低 重大基础设施 　 　 　 　 衡量未来城市房地产的辐射半径 发展面 城市发展方向 　 　 　 　 衡量城市发展方向是否适合发展 城市规划定位 　 　 　 　 衡量城市规划是否有利于房地产发展 政策面 政策金融环境 　 　 　 　 衡量是否对当地房地产有推动作用 行业面 供应量 　 　 　 　 衡量城市房地产市场容量 成交量 　 　 　 　 衡量城市房地产市场容量 价格 　 　 　 　 衡量市场上升空间 产品 衡量产品的开发机会 　 合计 　 　 　 　 　 项目总体评价模型（模型一） 项目总体评价模型（模型二） 城市综合竞争力A B1 城市经济实力 C1 GDP C2 人均GDP C3 利税总额 C4 社会消费品零售总额 C5 规模以上工业企业利润总额 C6 人均可支配收入 B2 城市资金实力 C7 全社会固定资产投资总额 C8 人均年末储蓄额 C9 人均地方财政收入 C10 人均地方财政支出 B3 城市科技实力 C11 科研综合技术服务业人员数 C12 每万人拥有高校在校学生数 C13 人均教育事业费支出 C14 高等学校数 C15 高等学校教师数 B4 城市产业结构与效益 C16 第三产业增加值占GDP比重 C17 第三产业从业人员数 C18 工业经济效益综合指数 C19 工业利润总额 项目总体评价模型（模型一） 城市综合竞争力A B5 城市开放程度 C20 进口总额 C21 出口总额 C22 进出口总额占GDP比例 C23 吸收外资金额 C24 国际旅游收入 B6 城市基础设施 C25 基础设施投资额 C26 人均生活用水量 C27 人均铺装道路面积 C28 每万人拥有公交车 C29 每十万人拥有医生数 C30 每十万人拥有医院床位数 C31 人均生活用电量 C32 人均邮电业务总量 C33 每百万人拥有影剧院数 C34 每百人拥有公共图书馆藏数 B7 城市政府管理水平 C35 城市化水平 C36 市区土地面积 C37 市区人口密度 C38 就业率 C39 人均住房使用面积 C40 工业废水排放达标率 C41 人均蔬菜