物业管理停车场管理经验谈文档.doc

物业管理停车场管理经验谈文档 物业管理停车场管理经验谈 一、停车场相关法律规范 1、《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》﹙深圳市人大常委会制定，2004年1月1日起施行﹚ 2、《机动车停放服务收费管理办法》﹙国家发展计划委员会，2000年9月1日起施行﹚ 3、《机动车停放保管服务收费管理办法》﹙广东省物价局，2010年1月1日起施行﹚ 4、《深圳市机动车停放服务收费管理办法》﹙深圳市物价局，2008年7月1日起施行﹚ 5、《关于审理机动车停放管理纠纷案件的指导意见》﹙深圳市中级人民法院，2006年12月10日起施行﹚ 二、停车场分类 1、经营性停车场。是指向社会开放，为机动车提供有偿停放服务的停车场。申请开办经营性停车场的，应当向市公安局交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。 2、非经营性停车场。是指提供无偿服务的停车场。各类行政事业性机关单位办公场所的停车场应允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。 3、室内专业停车场。室内专业停车﹙政府全额或参与投资兴建的除外﹚机动车停放保管费收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依法自主制定。室内专业停车场是指由以提供机动车停放保管服务为主营业务的经营者，设置在建筑物内，但非建筑物配套，具独立产权，所有车位均有顶盖遮拦，具备防晒、防雨功能的停车场。 4、商业附属性停车场。商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价。经营者在停车场所在地县级以上人民政府价格主管部门依法制定的基准价的浮动幅度内确定具体收费标准。 5、自然垄断性停车场。机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停车场、路内人工停车场，以及设在城市市区地段的露天停车场的机动车停放服务收费，实行政府定价。 6、公益性配套停车场。医院、学校、博物馆、图书室、青﹙少﹚年宫、文化宫、党政机关、事业单位等对服务对象开放的内设停车场，原则上应免费提供机动车停放服务。为合理调节停车服务资源的利用或弥补正常服务费用支出确需收费的，实行政府指导价。 7、住宅区停车场。为居民住宅配套的停车场，包括与住宅区共用的商业类停车场，实行政府指导价。 从以上分类可知，与我们关系较为密切的为经营性停车场和住宅区停车场。 三、住宅区停车场车辆停放法律关系 住宅区停车场作为住宅的配套设施，以为业主居住提供停车便利为唯一目的。所以，此类停车场以提供车位，首先满足业主停车为第一要素。停车收费实行政府指导价。此类停车场车辆停放属于何种法律关系？实践中有四种观点： 1、车位场地租赁关系。 ﹙1﹚停车场管理单位通过告示或停车凭证声明的方式提示车主或车辆使用人，本停车场仅提供车位使用，所收取的费用为车位使用费，不承担车辆的保管责任。 ﹙2﹚车主没有将其车辆的钥匙和行驶证交付停车场管理单位，停车场管理单位对车辆没有实质的管理和控制能力，无法进行保管。不符合保管合同的要件。 ﹙3﹚停车场管理单位所收取的费用并非管理单位所有，主要支付给了停车场所有人，即建设单位或全体业主。建设单位或全体业主收取该项费用的依据是其对停车场车位拥有所有权。 ﹙4﹚停车场收费的票据为服务费而非保管费。 ﹙5﹚停车收费标准与车辆价值无关，无论车辆价值多少都采取相同的收费标准。这与保管费与保管物价值直接相关的对等原则不符。 2、车辆保管合同关系 ﹙1﹚住宅区停车场实行凭卡出入，出入卡既是车主交付车辆的凭证，也是停车场管理单位实质控制车辆的工具。停车场的宗旨是保管静态的车辆而非动态的车辆。所以场主是否控制了车辆，不能以是否拿了车钥匙、行驶证为根据。控制车钥匙、行驶证是控制动态车辆的标志，不是控制静态车辆的标志。 ﹙2﹚停车场收费不仅包括车位费还应包括保管费。在车主拥有私家车位的情况下，车主仍然需要向管理单位交纳停车费，该费用显然不属于场地费，应当属于保管费。 ﹙3﹚停车场公示或在停车凭证上提示的“仅收取场地使用费，不负责车辆保管责任”内容属单方面声明，其实质是一方免除自己责任的格式条款，不具有法律效力。 3、车辆停放管理法律关系 住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车主或车辆使用人未明确约定为车辆保管 关系，但停车场或者物业管理公司为其提供停放服务，或者单方面声明为车位有偿使用关系的，认定双方构成车辆停放管理关系，停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由停车场或物业管理公司承担相应的赔偿责任。 4、物业服务合同法律关系 物业服务企业收取业主的物业服务费，依物业服务合同，物业服务企业即停车场管理单位，有义务为停放在住宅区