河南巩义市房地产市场调研报告（60页）.ppt

开发商 河南盛威房地产开发有限公司 位置 杜甫路桐本路交叉口南 规模 占地800亩，总建面积近160万方，容积率3.0，绿化率27%， 物业形态 高层、小高层、洋房、别墅 产品配比 89平米两房，110平米三房，132平米三房 价格策略 开盘均价4400 销售情况 开盘销售170套，销售率77% 配套设施 幼儿园、小学、中学、医院、养老院、婚庆广场、农场 卖点 社区配套、风水设计、绿化园林 推广语 宜居梦，太阳城！ 盛威·太阳城—项目总建面积160万方，是巩义体量最大的在售楼盘，以其一站式社区配套，和多样化的产品规划成为巩义市最高端项目之一。 房地产市场研究 个案分析 盛威·太阳城——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务。 房地产市场研究 个案分析 北京师范大学附属学校 社区医院 社区养老院 婚庆广场 观光果园 区位——地段优越，处于巩义市南部，紧邻老城区主干道桐本路和杜甫路区域发展成熟，生活配套设施完善。 景观规划——以90亩生态园林为主要景观，配合室外婚庆广场等设施，打造中心城区宜居地带 社区配套——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务。 盛威·太阳城——项目总结 营销展示——售楼部外部仅一个大牌，案名不突出，昭示性较弱，置业顾问形象差，专业素质不强，与项目定位不匹配 借鉴点 警示点 房地产市场研究 个案分析 开发商 巩义世博置业开发有限公司 位置 滨河路新兴路交叉口西南 规模 占地60亩，总建面积近15万㎡，容积率3.7，绿化率30%， 物业形态 高层、小高层 产品配比 88平米两房，118平米三房，131平米三房 价格策略 开盘均价4200 销售情况 开盘销售300套，销售率70% 配套设施 幼儿园 卖点 户型设计、石河道公园、社区绿化 推广语 一品大城，瞰景人生！ 世博一品城——项目位于东润峰景西侧，紧邻石河道公园，总建面积15万方，该项目与东润峰景、东方现代城、恒星皇家花园对本案产生直接竞争。 房地产市场研究 个案分析 房地产市场研究 市场总结 朗曼新城 东润 峰景 恒星皇家花园 盛威太阳城 世博一品城 东方现代城 郎曼新城 东润 峰景 恒星皇家花园 面积区间 总价区间 市场二房及2+1户型区间分布——81——110㎡户型 主力户型面积区段为90——100㎡，总价范围为36——46万元 70㎡ 120㎡ 20万 30万 40万 50万 60万 80㎡ 110㎡ 100㎡ 90㎡ 盛威太阳城 世博一品城 东方现代城 主力户型面积段 两房总价范围 房地产市场研究 市场总结 面积区间 总价区间 郎曼新城 东润 峰景 恒星皇家花园 郎曼新城 东润 峰景 恒星皇家花园 市场三房及四房户型区间分布——110——140㎡户型 主力户型面积区段为110——140㎡，总价范围为50——65万元 180㎡ 160㎡ 140㎡ 120㎡ 100㎡ 40万 50万 60万 70万 80万 盛威太阳城 世博一品城 东方现代城 盛威太阳城 世博一品城 东方现代城 主力户型面积段 三/四房总价范围 巩义市购房客户中15%客户主要是指临近项目周边原住居民； 购房客户群体以公务员为主，其次是私营业主和企业高管； 巩义市房地产市场基本依靠内部刚需拉动，随着城市版图扩大，客户有望向外向型发展； 目前版块的客户圈层，将以原住居民的改善型居住和认同城市发展的投资型置业为主； 由于该区域行政机关较多，客户之间的裙带关系也将成为项目客户资源挖掘的重点 项目客户分析——通过对项目周边在售楼盘调研发现，巩义市购房客户目前表现出以“地域性为主”的客户特征（主要为周边行政单位、个体商户、拆迁户、厂区职工等 购房客户职业分布 购房客户区域分布 房地产市场研究 客户特征 启示—— 就关注要素来看，购房客户首要关注点为地理位置，从一定程度上来讲，一个项目的地理位置决定了其在客户心中的区域印象。对本项目而言，地处城市新区核心，规划利好明显，交通通达性较好，在项目规划时应充分考虑交通远景规划，形成项目内外部交通互动，提升项目品质。 从调研结果看，客户普遍关注区域交通、周边配套、户型结构，和其他城市购房客户关注的问题基本相同，但是随着对外部资源关注的同时，客户对社区内部资源的要求逐步提高，追求居住的舒适度和安逸性。 关注要素——地理位置、工程质量、销售价格等仍是购房客户的首要关注要素，周边环境、户型设计、物业管理等逐步成为客户重要的关注点。 房地产市场研究 客户特征 开发商 海南天建中投置业有限公司 位置 宋陵公园东门 规模 占地面积80亩 ，建筑面积10万㎡，容积率1.9 物业形态 商业 产品配比 20