合同法第十三章　租赁合同.pptVIP

* 出版社 社文分社 合同法 第十三章　租赁合同 第一节　租赁合同概述 一　租赁合同的概念和特征 （一）租赁合同的概念 《合同法》第２１２条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” （二）租赁合同的特征 １．租赁合同的标的物即租赁物应是特定的不可消耗物 由于租赁合同终止后承租人须返还原物给出租人，因此租赁合同的标的物必须是非消耗性的特定物。 ２．租赁合同是转移物的使用权的合同 租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用，转移的只是租赁物的占有权、使用权、收益权，而不转移物的所有权。 ３．租赁合同是双务、有偿合同 出租人和承租人双方之间的权利义务必须是对等的，互为债权人和债务人。 ４．租赁合同是诺成合同 租赁合同自当事人双方达成协议时起成立。 ５．租赁合同具有期限性 由于租赁合同让渡的是租赁物的使用权和收益权，于使用完毕后承租人须返还原物，而物的使用价值是有一定期限的，因此租期应有所限制。 二　租赁合同的种类 《合同法》中的租赁合同不同于融资租赁合同。租赁合同所讲的租赁是指传统租赁，即出租人让渡物的使用权而收取租金的租赁。 １．动产租赁合同和不动产租赁合同 这是依据租赁物的性质不同来划分的。动产租赁合同是指以动产为租赁标的物的租赁合同；不动产租赁合同则是指以不动产为租赁标的物的租赁合同；以土地使用权为租赁标的物的，也可视为不动产租赁合同。 ２．定期租赁合同和不定期租赁合同 这是根据租赁合同是否有期限来划分的。定期租赁合同是指当事人双方约定有租期的租赁合同。定期租赁合同的期限即为合同的有效期限。 ３．一般租赁合同和特别租赁合同 这是依据法律对租赁合同有无特别规定而划分的。 第二节　租赁合同的订立 一　租赁合同的订立程序 租赁合同的订立程序也须经过要约和承诺两个阶段。订立租赁合同的程序，就是达成协议的过程。 二　租赁合同的主要条款 租赁合同的主要条款是指合同当事人经过协商一致所达成的协议的主要内容。 １．租赁合同的当事人 在租赁合同中，其双方当事人包括出租人和承租人。 ２．租赁物的名称 租赁物是租赁合同的标的物，它是出租人于合同生效后应交付给承租人使用、收益的物。 ３．租赁物的数量和质量 数量和质量是衡量租赁标的物的尺度，它必须按照国家法定计量单位计量，符合我国法律的有关规定。 ４．租赁物的用途 合同中应明确规定租赁物的用途，以便承租人依照租赁物的性能和使用范围合理地加以使用，避免因使用不当而使租赁物受到损失。 ５．租赁期限 租赁期限即租期，它是合同中约定出租人与承租人权利和义务开始与终止 ６．租金及其支付期限和方式 租金是承租人因使用租赁物而向出租人支付的报酬，它体现了租赁合同的有偿性。的界限。 ７．租赁物的维修 《合同法》第２２０条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” ８．租赁物的收益归属和风险负担 对于在租赁期间，租赁物的收益归属可由当事人双方协商确定，如果当事人无约定或约定不成的，在租赁期间因占有、使用租赁物而得的收益应归属于承租人。 ９．其他条款 除上述条款以外，租赁合同的双方当事人还可根据合同的性质在合同中约定其他条款，如约定违约责任、解决争议的方式等内容。 三　合同的形式 根据《合同法》第２１５条的规定：租赁期限在６个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这说明了租赁合同的形式既可以是口头的，也可以是书面的。但对于租期超过６个月的，以及法律要求采取书面形式的，就必须采用书面形式。如我国对城市私有房屋的出租就要求采取书面形式，出租人根据书面合同向有关房产部门进行登记，并按期交纳税金。否则，按非法出租房屋论处。书面形式是合同成立的有力证据，可避免或减少合同双方当事人发生纠纷。当事人对租赁期限有争议的，法律上不承认其他方式的证明效力。但租赁合同是否采用书面形式，并不影响合同的成立和效力。 第三节　租赁合同当事人的权利和义务 一　出租人的权利和义务 （一）出租人的主要权利 １．对租赁物保持其所有权或使用权 如前所述，出租人将租赁物交给承租人使用，转让的是租赁物的占有、使用和收益权，无论承租人使用租赁物的期限有多长，出租人都对租赁物享有所有权或使用权。 ２．租金请求给付权 依合同约定按期收取租金是出租人的主要权利，也是出租人参与租赁关系的根本目的。 ３．在合同终止时有权收回租赁物 由于出租人是租赁物的所有权人，因此有权在合同终止时及时收回租赁物。 ４．合同解除权 出租人的合同解除权主要体现在下列几个方面： （１）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可