酒店式服务公寓经营模式.docxVIP

酒店式服务公寓经营模式一、酒店式公寓形式纯粹的酒店式公寓：由知名酒店直接或输出管理，统一品牌，统一运营，提供统一的星级服务，提供星级酒店服务设施，纳入酒店全球客户系统管理体系。酒店＋酒店式公寓：酒店与酒店式公寓相结合，一部分是知名酒店集团运营的星级酒店，另外一部分由知名的物业行提供高端物业服务的公寓，且公寓住客可以享受星级酒店服务设施及星级服务。销售型酒店式公寓（酒店式服务居住公寓）：由知名物业管理公司按照酒店服务的标准对住户进行物业服务。项目以销售为导向，开发公司不自持。二、酒店式公寓销售模式（一）、整售第一，酒店式公寓管理集团购买并经营；第二，海外投资机构整买。（二）、散售酒店式公寓产权零散出售给小业主，处置权由小业主自行处理，仅提供高端酒店式的物业服务；（三）、散售+包租即在与经营管理公司达成明确意向后，将本项目散售给投资客，并与投资客通过协议约定：投资客购买后必须交出经营权，由专业酒店式公寓管理公司进行统一经营；在若干年内，投资客可以获得承诺的投资回报。a、经营风险；b、小业主权利义务的明确；c、给业主担保d、成立资产管理公司规避政策（四）、整售+包租与酒店式公寓管理集团的管理合约向信托公司整售，可以承诺在一定年限后回购。通过发行信托计划进行整购有两种操作方式，一是真实交易，即信托公司购买后开发商不用承诺在一定期限后回购；一是不真实交易，即开发商与信托公司在签订购买合同时约定，在信托公司购买项目一定期限后，开发商承诺以一定的价格回购。三、酒店式公寓运营模式（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。（1）固定经营模式, 购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。（二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。优点（1）没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。缺点（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。（2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。（三）代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利。经营及利润分配模式（案例）收费项目按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注租期在二周以内的，以按天租赁收费方式租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式根据客户的实际情况调整1佣金10%的租金直接由租金中扣除8%的月租金/月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除3客房服务费（含房间清洁费、日常消耗的一次性用品）50元/天/间按租赁的实际天数，由租金中扣除50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付6家政维修服务费按实际支付按实际支付空置期向业主收取，租赁期向租客收取优点（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低；（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。（四）包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。包租和代租管混合型模式优缺点分析：优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。缺点：由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题。（五）委托经营和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润的分成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。天津酒店式公寓案例天津中心酒店式服务公寓销售与经营性酒店自持相结合莱佛士+世邦魏理仕君隆广场酒店式服务公寓销售与经营性酒店自持相结合威斯汀+戴德梁行国际大厦酒店式服务公寓自持