9月6日物业管理实务分析题（阅读材料）.doc

物业管理实务综合分析复习题 （阅读材料，仅供参考） 2006年认定考试案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答） （一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总于下： 1、部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 2、保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3、停车秩序混乱，建议加强管理 4、小区外市政道路边常有商贩摆摊，环境肮脏，加以加强管理 5、常有人到小区发广告，住户反感，存在不安全隐患 6、楼道灯频繁损坏，建议及时检查更换 7、某部电梯安全隐患严重，需要大修处理 8、建议小区外墙全部粉刷 9、小区老鼠和蚊蝇较多，建议采取措施 10、业主丢失自行车现象严重，要求加强管理 11、部分业主希望减免物业费 12、希望提供家政服务 13、部分业主反应交通不便，要求向主管部门建议增设到达小区的公交线路 14、建议清洁工的作业时间与业主的上下班时间错开，避免与业主争用电梯 问题一：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加广（5分） 问题二：上述问题不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？（4分） 问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分） 问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分） 问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分） （二）某房地产开发公司开发的某住宅小区．由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于 2003年8月开始入住，2005年 5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同．合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于 2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理数据，拒不配合物业交接查验。 2005年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。 问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分） 问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分） 问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？（3分） 问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。（3分） 问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？6分） 案例分析题（一） 问题1 答案要点及评分标准： （l）需要资金投人的项目有：第l、6、7、8、9项（2．5分，答对每项0．5分，错答1项得0分）。 （2）其中第l、6、9项应在物业服务费之中列支八．5分，答对每项0．5分，错答1项得0分）：第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（l分，每项0．5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。 问题2 答案要点及评分标准： （l）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。 （2）物业服务企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理（l分）；物业服务企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决；可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0．5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0．5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。 问题3 答案要点及评分标准： （1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。 （2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（0.5分）：同时加强宣传教育，取得业主配合（0．5分）。 问题4 答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。 问题5 答案要点及评分标准： l）加强基础管理，包括日常检查和员工培训； 2）调