房地产经营管理第一章房地产市场.pptVIP

第一章 房地产市场 教学目的与要求：要求学生对房地产市场需求和供给的特点、影响因素有个深刻的把握，认识房地产经济周期的形成规律及表现形式，并能通过相关模型预测房地产市场需求。 教学重点：房地产市场供给与需求的影响因素，房地产市场供求均衡，房地产经济周期的传动及表现，房地产需求预测 教学难点：房地产市场供求均衡，房地产经济周期的传动及表现 第一节 房地产市场及其特征 一、房地产市场概述 （一）房地产市场的概念 1、概念 狭义：以房地产作为交易对象进行交易的场所。 广义：以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和。 2、组成要素： （1）交易主体——动机：自用、投资、投机 （2）交易客体——房地产金融市场、土地出让市场、土地征用开发市场、房地产交易市场、房地产租赁市场、房地产劳务市场、房地产信息市场等 （3）交易行为 （二）房地产市场的结构 三个层次： 1、一级市场——即土地出让市场，具国家垄断经营性质 ???十七届三中全会出台的农村改革与发展意见中关于土地制度改革的相关内容（如构建城乡统一的建设用地市场）是否会对一级市场带来什么影响 2、二级市场——经营性质 3、三级市场——消费与经营性质 二、房地产市场的特征 1、房地产市场的地方性或局部性或区域性 2、房地产市场的不充分性 完全竞争市场： 产品同质、众多买者和卖者都是价格的被动接受者、完全的市场、完全的信息 3、房地产市场的专业性 4、房地产市场的政策影响性大 5、房地产市场价格难以确定性 6、房地产市场交易形式的多样性 7、房地产市场交易的程序性 接待——登记——调查——议价——估价——报批——收费——统计——发证 8、房地产市场的层次性 9、房地产市场的开放性 指资金开放性 三、房地产市场的功能 （一）在市场经济条件下，房地产市场是唯一合理确定房地产价格的经济机制，为评价房地产业活动、建筑活动以及相关的一切经济活动提供了重要的价值尺度 （二）房地产市场是社会资源配置机制的重要组成部分 （三）房地产市场是国民经济体系的重要组成部分 讨论：如果房价暴跌会带来什么后果？ 四、房地产市场与其他资产市场的比较 与证券市场比较： 1、市场交易品种的品质 2、市场参与者的动机 3、市场的完整性 4、市场的流动性 5、市场效率 第二节 房地产市场供求分析 一、房地产市场需求 （一）房地产市场需求概念 主观意愿+支付能力 （二）房地产市场需求特点 1、地域性 2、多样性 3、层次性 4、与城市的住房制度有很大的关系 （三）房地产市场需求的主要影响因素 1、国民经济发展状况 2、城市人口数量与结构 3、消费者收入和消费结构 4、房地产本身的价格 消费品——价格与需求量之间负相关 投资品——价格与需求量之间正相关 ***房价收入比 家庭购房总价/家庭年收入，用来考察居民购房能力的指标。 世界银行和联合国人居中心认为，房价收入比4—6比较正常。 某些研究机构认为： 房价收入比超过5，购买力极低； 房价收入比超过6，房产泡沫区； 房价收入比超过7，房价最难以承受地区。 5、消费者预期 6、国家有关经济政策 7、替代品 8、房产租金高低 9、拆迁被动需求 10、人民币升值 11、投资因素等等 二、房地产市场供给 (一)房地产市场供给概念 租售愿望+供应能力 ***住房供应体系： 商品房 限价房——中等收入住房困难家庭 经济适用房——低收入住房困难家庭 经济租赁房——夹心层人群 廉租房——最低收入住房困难家庭 （二）房地产市场供给特点 1、土地供给刚性和一级市场垄断性 自然供给——具刚性 经济供给——具一定的弹性 2、房地产供给的滞后性和风险性 3、房地产供给的时期性 投入要素的可变程度： （1）特短期——所有投入要素不能变化，供给量不变 （2）短期——部分投入要素（如劳动力、技术）可变，供给量只能小幅变化 （3）长期——所有要素都可变，供给量可以有较大变化 （三）房地产市场供给的主要影响因素 1、土地供给数量和地价 2、建筑材料供应能力和建筑能力 3、房地产的市场价格 4、房地产开发商对未来价格的预期 5、国家有关政策 三、房地产供求关系均衡分析 （一）房地产的需求和供给曲线 1、需求曲线 Qd=f(P,y,e,w,…) P与Qd：P为纵轴，Qd为横轴 一般情况下的需求曲线 特殊情况下的需求曲线 2、供给曲线 Qs=f(P,c,e,w,…) P与Qs：P为纵轴，Qs为横轴 特短期供给曲线 短期供给曲线 长期供给曲线 （二）房地产的供求均衡分析 1、房地产供给与需求的均衡 2、房地产的动态均衡 蛛网模型 （1）基本假定 ①市场信息极不灵通，生产者对产品的预期需求和价格一无所知，只能以目前的价格作为决定下期产量的依据，目前的产量也是由上期的价格决定。 供给函数：St=mPt-