【精选】房地产估价成本法练习题.ppt

第七章 成本法作业 1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系是（ ） 2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，有效经过年数为6年，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物折旧的经济寿命为（） 3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（） 4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（） A.土地取得成本 B.开发成本 C管理费用 D销售费用 5、建筑物的物质折旧包括（） A功能衰退 B、正常使用的磨损 C环境恶化 D、意外的破坏损毁 6、建筑物的重新构建价格是（）的价格。 A扣除折旧后 B估价时点 C客观 D、建筑物全新状态 7、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年（土地收回时不补偿）则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 A 、37 B 40 C 60 D 63 8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A 自然折旧B 物质折旧C 、功能折旧 D 经济折旧 9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。 A 、土地取得成本 + 开发成本 B . 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 C 、土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 D 、开发完成后的房地产价值 10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。 A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 11、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。 A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 D 50 年 12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）A交通拥挤? B、建筑技术进步 C城市规划改变? D自然环境恶化 17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。 A、图书馆B.钢铁厂? C.空置的写字楼? D.单纯的建筑物?? E.加油站 18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A.意外破坏的损毁?? B.市场供给过量? C、 建筑设计的缺陷?? D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化 19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。 注：写出详细步骤。 20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。 (1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。 (2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。 3)原项目预计于2008年1月1日正常营业