【精选】房地产公司合同法律知识及法律风险防范培训.ppt

一、合同概述 （一）什么是合同 合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 （二）合同的特点 1、合同是一种双方或多方的民事法律行为。 2、合同是当事人意思表示一致的行为。 3、订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。 4、合同具有相对性。  （三）合同的主要形式 1、书面形式 2、口头形式 3、其他形式 （四）合同的基本内容 1、当事人的名称或者姓名和住所 2、标的； 3、数量；4、质量； 5、价款或者报酬；6、履行期限、地点和方式； 7、违约责任；8、解决争议的方法。  （五）合同的违约责任 1、概念 合同的违约责任是指合同当事人不履行合同义务或者履 行合同义务不符合约定时产生的法律责任。 2、常见的违约责任类型 ⑴赔偿损失 ⑵定金责任 ⑶违约金责任 3、损害赔偿、违约金和定金的关系 二、房地产公司的合同类型 （一）日常工作基本合同 （二）建设用地使用权出让、转让合同 （三）建筑工程类合同 （四）营销策划与租售代理合同 （五）商品房买卖和租赁合同 三、合同管理与法律风险防范 （一）什么是合同的管理 企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法 进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查 、监督、控制等一系列行为的总称 。 （二）什么是法律风险 法律风险是指在特定法律环境下，人们的作为或不作为与法律 的要求或者合同的约定相偏离时，行为主体存在因违反法律规 定或合同约定而承担不利后果的可能性。 （三）合同管理与法律风险防范 四、合同的订立与履行及法律风险防范 （一）合同的订立 1、合同主体审查 ⑴法人主体审查 ⑵自然人主体审查 2、合同的成立 ⑴概念：合同的成立是指订约当事人就合同主要条款达成合意 ⑵条件：①存在双方或多方订约当事人 ②订约当事人对主要条款达成合意 ③合同的成立应具备要约和承诺阶段  3、合同的生效 ⑴生效要件： ①行为人具有相应的民事行为能力。 ②意思表示真实。 ③不违反法律或者社会公共利益。  ⑵无效合同： ①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； ②恶意串通、损害国家、集体或第三者利益的； ③以合法形式掩盖非法目的； ④损害社会公共利益； ⑤违反法律、行政法规的强行性规定的。  ⑶效力待定合同： ①无行为能力人所订立的合同 ②限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同 ③因无权代理而订立的合同。 ⑷可变更、可撤销合同： ①因重大误解订立的合同； ②在订立合同时显失公平的； ③因欺诈、胁迫而订立的合同； ④乘人之危而订立的合同。  4、债的担保 债的担保，是指法律为保证特定债权人利益的实现而 特别规定的以第三人的信用或者以特定财产保障债务 人履行义务、债权人实现权利的制度。 ⑴保证 ⑵抵押 ⑶质押 ⑷留置 ⑸定金  5、缔约过失责任 缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其 依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信 赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。 ⑴假借订立合同，恶意进行磋商； ⑵故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； ⑶有其他违背诚实信用原则的行为； ⑷泄露或不正当使用商业秘密。  （二）合同的履行 1、合同的履行及原则 合同的履行是指合同规定义务的执行。 原则：⑴全面履行原则 ⑵诚实信用原则 ⑶情势变更原则  2、合同的变更与转让 ⑴合同变更：指有效成立的合同在尚未履行或未履行完毕之前，由于一定法律事实的出现而使合同内容发生改变，即权利和义务发生变化的民事法律行为。 ⑵合同的转让：是指合同权利、义务的转让，亦即当事人一方将合同的权利或义务全部或部分转让给第三人的现象 ①债权让与 ②债务承担 ③债权债务的概括转让  3、合同履行抗辩权 合同履行的抗辩权，是在符合法定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。 ⑴同时履行抗辩权 ⑵先履行抗辩权 ⑶不安抗辩权  4、合同的解除与终止 ⑴合同的解除 是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的 意思表示，使合同关系归于消灭的行为。 ①协议解除 ②法定解除 ③约定解除  ⑵合同终止 指合同当事人双方在合同关系建立以后，因一定的法律 事实的出现，使合同确立的权利义务关系消灭。 ①债务已经按照约定履行 ②合同解除 ③债务相互抵销 ④债务人依法将标的物提存 ⑤债权人免除债务 ⑥债权债务同归于一人 ⑦法律规定或当事人约定终止的其他情形。 五、合同纠纷处理及法律风险防范 （一）合同纠纷处理与相关证据、文件保存 合同纠纷是指合同当事人在履行合同过程中发生的争 议。